王庆磊律师
王庆磊律师法律网
26.nj64.com
南京王庆磊律师电话18012961823

抵押预售房有哪些陷阱?

抵押预售房有哪些陷阱陷阱一:开发商在建设项目土地被抵押的状况下,不告知购房人抵押的事实,就与购房人签订商品房买卖契约,且这种房屋的权利瑕疵也不在合同中注明,目的是打消购房人的顾虑,顺利收取定金和首付款。陷阱二:开发商在建设项目土地被抵押的状况下,在与购房人签订合同后,为了顺利将土地抵押转成在建工程抵押,往往不为购房人办理登记备案手续。陷阱三:开发商在不通知抵押权人的情况下,也不告知购房人抵押的事实,将已作为在建工程抵押的房屋销售给购房人,在签订契约收取房款之后,长期不为购房者办理登记备案(被设定抵押的房屋无法办理登记备案)。因此,为防范购房风险,购房人在签约前,须查验房产管理部门核发的《商品房预售许可证》,凡土地设定抵押的房屋,许可证上备注栏内均加以备注。如果是在建工程被抵押的,《商品房预售许可证》上也会加盖抵押章。对土地设定抵押的房屋,购房人在签约时,应要求开发商将土地抵押权利瑕疵在合同中注明,并在合同签订后5日内(最长不得超过30日),敦促开发商按期办理登记备案手续,防止开发商在将土地抵押转成在建工程抵押时将已售的房屋作为在建工程进行抵押。对已作为在建工程抵押的房屋,购房人在签订房屋认购书后,应待开发商办理了抵押注销手续后,方能与其签订契约;在其办理了登记备案后,方可支付首付款或房款。二、预售商品房抵押的效力是怎样的1、房地产开发企业对预售商品房设立的抵押商品房预售合同是买卖合同,房屋竣工交付前的所有权人是房地产开发企业,所有权人对自己的财产有完全的自主权,房地产开发企业当然可以用在建的房屋进行抵押。但此时,如果预售方已经通过签订预售合同将房屋预售给购买方,购买方依据预售合同享有针对特定对象的一种请求权和获得将来利益的期待权,在性质上属于债权。而预售方将待售房屋抵押后,抵押人获取的抵押权则是一种物权。如果预售方不能如期与抵押权人结清债务,依据物权优于债权的原理,抵押权人特优先对房屋行使抵押权,这对购买方是极为不利的。因此对已经预售的商品房再抵押应属无效。对于特殊情况,须以预售房屋设立抵押的,应严格规定设立条件和设立抵押贷款占开发房屋价值的比例,避免开发商完全“借鸡下蛋”。并且,对于设立已抵押的合同,在开发商未将贷款还清前,应将购房者的部分房款提存于银行,在交易房屋权利无瑕疵的保证的前提下,开发商才能得到该笔房款。2、购买方对顶售商品房设立的抵押购买方对顶售商品房设立的抵押,实际上多为预售商品房的贷款抵押。这种抵押是以未来将取得的权益作为抵押物。由于我国对预售商品房合同实行登记备案制度,这种未来可以得到的房地产,经过登记、备案已经特定了,因此它是可以作为抵押物的,与房地产抵押的特定性并不矛盾,况且,预售商品房抵押也是符合国际通行做法的。因此,预售商品房的购买方对预购的房屋设立抵押是有效的。3、双方重复抵押。实践中,经常出现开发商已设立抵押的预售房屋,购买方在购房时又以该房为标的设立抵押,使抵押权人和预购方的利益风险系数明显增加。对重复抵押行为,应当认定无效。预售房其实也就是期房,很多时候开发商资金周转不灵了,可能会将预售房进行抵押,从而获取一定的资金用于周转,这样才能保证预售房能够尽快的修建起来成为现房。而对于预售房,开发商一方面抵押给他人,一方面也有可能出售给购房者,而同时也没有告知购房者具体的情况,而这属于典型的违约行为。购房者可以要求开发商承担相应的法律责任。
  
  
  遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823

@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>

·网贷欠9万还不起后果会是怎样的
      网贷欠9万还不起后果会是怎样的一、网贷九万还不上会怎样1、承担高额逾期费用2、承受平台花式催收3、面临全国信任危机4、人行征信产生污点5、......


·复议决定不服应该向哪个法院起诉
      复议决定不服应该向哪个法院起诉《中华人民共和国行政诉讼法》第四十四条规定:“对属于人民法院受案范围的行政案件,公民、法人或者其他组织可以先向......


·劳动合同如何领取失业金?
      劳动合同如何领取失业金?失业金领取,必须是在已和单位解除劳动关系后,且非个人意愿解除劳动关系才能领取,累计缴费达到一年,你如果自己辞职或者......


·合同标的与合同标的额
      合同标的与合同标的额合同标的与合同标的额(一)、合同标的1、合同标的是合同法律关系的客体,是合同当事人权力和义务共同指向的对象。2、合......


·华侨收养子女在那种情况下不受收养人无子女的限制
      华侨收养三代以内同辈旁系血亲的子女,还可以不受收养人无子女的限制。...


·开设赌场罪从犯可以判缓刑吗
      开设赌场罪从犯是否可以判缓刑,需要看具体的情况。我国刑法规定,必须同时符合以下四个条件的,才能可以或应当宣告缓刑,即:犯罪情节较轻;有悔罪表现......


·法律规定职务发明归谁所有?
      职务发明归谁所有1、职务发明其申请专利的权利属于该单位。申请被批准后,该单位为专利权人;单位应当对发明人或设计人给予奖励。2、利用本单位的物质技......


·著作权不可以转让的有哪些
      著作权不可以转让的有哪些根据《著作权法》第十条第一款的规定,著作权包括人身权和财产权。其中人身权包括发表权、署名权、修改权和保护作品完整权等......


·什么是商品房预售
      商品房预售也称楼花买卖,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买......


·婚前一方欠债离婚后对方有偿还义务吗
      婚前一方欠债离婚后对方有偿还义务吗?婚前一方欠债离婚后另一方是没有偿还义务的,除非婚前一方借款购置的财产已转化为夫妻共同财产,婚前债务就变成共......


·合同违约金如何约定呢
      合同违约金如何约定呢合同违约金如何约定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 王庆磊律师 All rights reserved.
律师热线:18012961823
18012961823
点击这里给王庆磊律师发消息


在线法律咨询