王庆磊律师
王庆磊律师法律网
26.nj64.com
南京王庆磊律师电话18012961823

抵押预售房有哪些陷阱?

抵押预售房有哪些陷阱陷阱一:开发商在建设项目土地被抵押的状况下,不告知购房人抵押的事实,就与购房人签订商品房买卖契约,且这种房屋的权利瑕疵也不在合同中注明,目的是打消购房人的顾虑,顺利收取定金和首付款。陷阱二:开发商在建设项目土地被抵押的状况下,在与购房人签订合同后,为了顺利将土地抵押转成在建工程抵押,往往不为购房人办理登记备案手续。陷阱三:开发商在不通知抵押权人的情况下,也不告知购房人抵押的事实,将已作为在建工程抵押的房屋销售给购房人,在签订契约收取房款之后,长期不为购房者办理登记备案(被设定抵押的房屋无法办理登记备案)。因此,为防范购房风险,购房人在签约前,须查验房产管理部门核发的《商品房预售许可证》,凡土地设定抵押的房屋,许可证上备注栏内均加以备注。如果是在建工程被抵押的,《商品房预售许可证》上也会加盖抵押章。对土地设定抵押的房屋,购房人在签约时,应要求开发商将土地抵押权利瑕疵在合同中注明,并在合同签订后5日内(最长不得超过30日),敦促开发商按期办理登记备案手续,防止开发商在将土地抵押转成在建工程抵押时将已售的房屋作为在建工程进行抵押。对已作为在建工程抵押的房屋,购房人在签订房屋认购书后,应待开发商办理了抵押注销手续后,方能与其签订契约;在其办理了登记备案后,方可支付首付款或房款。二、预售商品房抵押的效力是怎样的1、房地产开发企业对预售商品房设立的抵押商品房预售合同是买卖合同,房屋竣工交付前的所有权人是房地产开发企业,所有权人对自己的财产有完全的自主权,房地产开发企业当然可以用在建的房屋进行抵押。但此时,如果预售方已经通过签订预售合同将房屋预售给购买方,购买方依据预售合同享有针对特定对象的一种请求权和获得将来利益的期待权,在性质上属于债权。而预售方将待售房屋抵押后,抵押人获取的抵押权则是一种物权。如果预售方不能如期与抵押权人结清债务,依据物权优于债权的原理,抵押权人特优先对房屋行使抵押权,这对购买方是极为不利的。因此对已经预售的商品房再抵押应属无效。对于特殊情况,须以预售房屋设立抵押的,应严格规定设立条件和设立抵押贷款占开发房屋价值的比例,避免开发商完全“借鸡下蛋”。并且,对于设立已抵押的合同,在开发商未将贷款还清前,应将购房者的部分房款提存于银行,在交易房屋权利无瑕疵的保证的前提下,开发商才能得到该笔房款。2、购买方对顶售商品房设立的抵押购买方对顶售商品房设立的抵押,实际上多为预售商品房的贷款抵押。这种抵押是以未来将取得的权益作为抵押物。由于我国对预售商品房合同实行登记备案制度,这种未来可以得到的房地产,经过登记、备案已经特定了,因此它是可以作为抵押物的,与房地产抵押的特定性并不矛盾,况且,预售商品房抵押也是符合国际通行做法的。因此,预售商品房的购买方对预购的房屋设立抵押是有效的。3、双方重复抵押。实践中,经常出现开发商已设立抵押的预售房屋,购买方在购房时又以该房为标的设立抵押,使抵押权人和预购方的利益风险系数明显增加。对重复抵押行为,应当认定无效。预售房其实也就是期房,很多时候开发商资金周转不灵了,可能会将预售房进行抵押,从而获取一定的资金用于周转,这样才能保证预售房能够尽快的修建起来成为现房。而对于预售房,开发商一方面抵押给他人,一方面也有可能出售给购房者,而同时也没有告知购房者具体的情况,而这属于典型的违约行为。购房者可以要求开发商承担相应的法律责任。
  
  
  遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823

@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>

·对于欠钱没条不还怎么办可以起诉吗?
      对于欠钱没条不还怎么办可以起诉吗?一、对于欠钱没条不还怎么办可以起诉吗?对于欠钱没条不还的也是可以起诉解决的;1、对于欠债不还的,你可以......


·工伤可以用医保支付吗
      职工工伤,应该进行工伤认定,经过认定工伤,医疗费一切由工伤保险支付,不能使用医疗保险,医疗保险是治疗职工生病或者非因工负伤使用的,如果没有经......


·疫情期单位解除劳动合同怎么计算补偿金?
      疫情期单位解除劳动合同怎么计算补偿金?疫情期单位解除劳动合同补偿金是结合职工的工作年限、正常上班的工资来计算的,具体的计算规定如下:1、《劳动......


·广东省汕头市潮阳区征地补偿标准
      广东省汕头市潮阳区征地补偿标准广东省汕头市潮阳区土地有四类、五类、六类土地三种:四类区片区片范围:文光街道。补偿标准:耕地:59200/亩;园地......


·履约保证金的咋收取
      履约保证金的咋收取一、收取主体法律法规对履约保证金交付给谁没有明确规定。从表面上看,履约保证金与合同履行密切相关,似乎应该由采购人收取,......


·组织领导传销罪量刑标准是什么?
      一、组织领导传销罪量刑标准是什么?组织领导传销活动罪量刑标准《刑法规定》第二百二十四条之一组织、领导以推销商品、提供服务等经营活动为名......


·一、孩子在校受伤家长误工费有没有?
      一、孩子在校受伤家长误工费有没有?父母不是受害人,不能要求误工费。但是由于未成年人受伤一般需要家人的照顾,根据《解释》的规定,对于家人照顾产......


·用人单位合同到期不续签没有提前通知劳动者可以吗?
      用人单位合同到期不续签没有提前通知劳动者可以吗?是可以的,《劳动法》和《劳动合同法》都没有规定固定期限劳动合同到期单位不续签的必须提前30日通......


·民法总则104条对非法人组织的责任承担的规定
      民法总则104条对非法人组织的责任承担的规定随着《民法典》(2021年1月1日起实施)的颁布,《民法总则》即将废止。按照不同的分类标准,可以将目前我国......


·未成年人故意毁坏财物如何处理
      未成年人故意毁坏财物如何处理一、未成年人故意毁坏财物如何处理?未成年人没有经济能力的,由其父母承担民事赔偿责任。《刑法》第275条【故意毁......


·一、买卖不破租赁可以涨租金吗?
      一、买卖不破租赁可以涨租金吗?租房合同是合法合同且没有到期的,房东可以与承租人协商涨房租,但房东不能随便涨房租。房东要是随便涨房租的话属于单......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 王庆磊律师 All rights reserved.
律师热线:18012961823
18012961823
点击这里给王庆磊律师发消息


在线法律咨询