王庆磊律师
王庆磊律师法律网
26.nj64.com
南京王庆磊律师电话18012961823

什么是回迁房,可以买卖回迁房吗 (一)什么是回迁房?

什么是回迁房,可以买卖回迁房吗
  
  (一)什么是回迁房?
  
  回迁房就是发展商征收土地时,赔给回迁民的房子。每一个楼盘基本都有回迁房,一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房,商品房都出房产证了,那交易都一样。没出房产证的,回迁民手持的是合同,就有一定的风险。买回迁房的费用都比商品房要便宜,敢于承担风险,那就买回迁房比较划算。
  
  (二)回迁房可以买卖吗?
  
  回迁房在办理了房屋产权证书后可进行买卖,购买未取得产权证书的回迁房则可能面临极大的风险,回迁手续更名并不能取代房屋产权证书。在这里须注意的事项包括要求卖方提供回迁协议及其身份证明,并对回迁房的真实性进行核实,同时要注意确定该房屋之上是否有共有人,是否设定抵押权。
  
  另外须查明该房是属于危改回迁,还是属于商品房回迁。如果该回迁房所占用土地是划拨用地,在办理回迁房的产权过户手续时,将由买受人补交土地出让金。在和卖房签定合同的时候可以订立附期限的合同,以产权过户为合同生效条件及付款条件,也可以与卖方协商将购房款办理提存公证,在该房屋取得房屋所有权证并办理过户手续后,由公证处向出卖方支付房屋价款,最后,买方要注意让卖方将户口迁走,否则,买方的户口迁不进来。
  
  二、如何购买回迁房?
  
  只要是出卖人有《拆迁协议》和《回迁证》,即取得对房屋的准所有权,有权对其所安置的房屋进行处分。因此,只要双方意思表示真实,不损害国家、集体或第三人利益,在取得《房地产证》之前,可以转让房屋,买卖双方签订的房地产买卖合同有效。
  
  另外,回迁房的买卖涉及到两次税费的缴纳,一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费,另一次是原房主转让时产生的税费,这两次税费应当如何承担,应当在合同中予以明确约定。
  
  三、购买回迁房要注意哪些问题?
  
  对于回迁房买卖合同,还需要尤其注意以下几点,并约定相应的违约责任。
  
  (一)一定要约定房产过户和交房的时间
  
  签订回迁房买卖协议时,出卖人并没有取得房产证,无法办理过户手续。因此,一定要约定房产过户的时间,实践中虽然不能保证何时取得房产证,但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。
  
  签订回迁房买卖协议时,要确定具体的交房时间,若在签订合同时就是现房,则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。
  
  (二)严防“一房多卖”的发生
  
  回迁房买卖无法办理预告登记,这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下,办理了交付或者登记手续,才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同,不违反法律的禁止性规定,均应当是有效的合同。购房人一定要注意这一点。
  
  (三)买方不要一次性付全款
  
  没有房产证的房屋买卖存诸多风险,违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任,需要缴纳法院诉讼费用、律师费,还需花费时间等成本。如果买房留有尾款,而卖方认为违约所得小于尾款时,买方的违约机会将会大大降低。当然,具体如何将为款留下,且能顺利地完成买卖协议的签订,需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。
  
  (四)要求卖方的配偶签名
  
  实践中,回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,根据《民法典》的有关规定,该房产应属于夫妻共同财产,一方处分应当得到另一方的同意,否则可能产生两类法律后果:
  
  其一,若房价上涨,而配偶借口不同意出卖房屋,则有可能产生无效的法律后果;
  
  其二,若在过户之前,卖方夫妻离婚,则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况,只要卖方配偶签名,并辅之以必要的条款,则基本上能够预防。
  
  《民法典》(2021.1.1生效)第一千零六十二条 【夫妻共同财产】夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,为夫妻的共同财产,归夫妻共同所有:
  
  (一)工资、奖金、劳务报酬;
  
  (二)生产、经营、投资的收益;
  
  (三)知识产权的收益;
  
  (四)继承或者受赠的财产,但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;
  
  (五)其他应当归共同所有的财产。
  
  夫妻对共同财产,有平等的处理权。
  
  从上面所述可以看出,未取得房产证回迁房买卖合同也是有效的,虽然回迁房有着新建商品房无可比拟的地理优势和价格优势,但因为回迁房出卖人暂时不能取得房屋所有权证书,使得买受人在购买该类房产的过程中与期房转让一样存在着一定的风险存。如果购房者一定要购买未取得房产证回迁房,建议事先了解清楚,权衡利弊之后再进行购买。本站有在线律师,如果您有任何的疑惑,欢迎您随时咨询。
  
  遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823

@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>

·判刑之后刑期从何时开始
      判刑之后刑期从何时开始算刑期,从判决执行之日起计算1、《刑法》第四十一条【管制刑期的计算和折抵】管制的刑期,从判决执行之日起计算;判决执行以前......


·我国森林法全文内容是什么?
      我国森林法全文内容是什么?我国《森林法》全文如下:中华人民共和国森林法第一章 总则第一条 为了践行绿水青山就是金山银山理念,保护、培......


·公安机关侦查终结的程序
      中华人民共和国刑事诉讼法(1996年3月17日修订)第一百二十九条公安机关侦查终结的案件,应当做到犯罪事实清楚,证据确实、充分,并且写出起诉意见书......


·和猎头公司签合同毁约怎么办?
      一、和猎头公司签合同毁约怎么办?和猎头公司签合同毁约可以通过和对方公司来进行协商,或者直接去法院来进行诉讼解决都是可以的,诉讼途径具体如下......


·一、交通事故农民工工资如何清算?
      一、交通事故农民工工资如何清算?交通事故农民工工资应当根据用人单位的相关工资收入证明来计算,也可以提交农民工的工资条,来作为证据认定处理。对于......


·同居协议书怎么写
      同居协议书男方:________女方:________鉴于双方已经交往了很长时间,并且均有与对方结婚的打算,为了更深入地了解对方,避免结婚后才发现缺憾......


·海洋运输的运费追讨方法
      拖欠运费的主体包括真正的托运人/货运代理公司/船舶代理公司。运费一般是指海上承运人根据运输契约完成货物运输后从托运人或收货人处取得的报酬。可能......


·婚后夫妻约定个人财产是否有法律效力?
      婚后夫妻约定个人财产是否有法律效力?有效。婚内财产归属约定是指夫妻之间在婚内通过协商,就婚前财产和婚后所得财产的归属、管理、使用、收益、处......


·非法集资怎么判定刑罚?
      非法集资这种犯罪行为在生活中,总被犯罪者作为犯罪的手段用来骗取公众存款。而且犯罪者一般会挥霍资金,一旦被骗,最终难以追回钱款。但是第一时间报......


·一、餐饮劳动合同怎么签订?
      一、餐饮劳动合同怎么签订?应当双方协商来签订,在签订时应当注意下列情况:1、用人单位不得招用未满16周岁的未成年人。2、甲方支付给乙方的工资......


·私人老板不发工资怎么办
      可以通过以下途径解决:1、当事人可以到劳动监察大队举报,一般都会得到解决。2、到劳动仲裁机构申请仲裁。3、如果对劳动仲裁部门的仲裁结果不满意,可......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 王庆磊律师 All rights reserved.
律师热线:18012961823
18012961823
点击这里给王庆磊律师发消息


在线法律咨询