回迁房与商品房有什么不同?
1、房价不同
在房价款方面,商品房与拆迁房有区别,商品房可立即上市,且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠,不含土地转让金,价格相对低廉且有小产权之说,故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的,补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格,并按照经济适用住房政策管理。
2、买卖双方的关系不同
商品房和回迁房买卖双方的关系不同,商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》,房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议,在协议中进行约定。
3、房屋的性质不同
拆迁的是商品房,回迁房自然是应当商品房。拆迁的是集体土地上的私房,或者是经济适用房,回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖;集体土地上的私房拆迁的回迁房,回迁房的所占土地性质,一般是划拨所得,没有交土地出让金,正式办理过户手续时,需交土地出让金。
二、购买合肥回迁房需要注意的事项有哪些?
1、一房多卖。回迁房买卖无法办理预告登记,这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下,办理了交付或者登记手续,才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同,不违反法律的禁止性规定,均应当是有效的合同。购买时一定要注意。2、尽量要求卖方的第一顺序继承人签字。因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性,在取得房产证之前,若卖方发生不测,该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此,回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字,以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言,顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中,要求卖方的第一顺序继承人签字时,一定要注意说话的方式和技巧,以免不快。3、必须约定房产过户和交房的时间。签订回迁房买卖协议时,出卖人并没有取得房产证,无法办理过户手续。因此,一定要约定房产过户的时间,实践中虽然不能保证何时取得房产证,但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。签订回迁房买卖协议时,要确定具体的交房时间,若在签订合同时就是现房,则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。4、买方要留尾款。没有房产证的房屋买卖存诸多风险,违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任,需要缴纳法院诉讼费用、律师费,还需花费时间等成本。如果买房留有尾款(大额尾款),而卖方认为违约所得小于尾款时,买方的违约机会将会大大降低。当然,具体如何将为款留下,且能顺利地完成买卖协议的签订,需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。防止房主一房多卖,在确定已经看到房产证之后,再进行购买房屋,且需要尽量让房主的第一顺序继承人签字,由于不一定购买房屋之后,对方就会交付房屋,故而最好约定交房的日期,为了使得自己的权益得到保障,买方最好留下尾款。
遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823
@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>
·退休返聘人员缴纳工伤保险吗?
退休返聘人员缴纳工伤保险吗?1、退休返聘员工在从事工作过程中发生事故,不缴纳工伤保险,不能按照《工伤保险条例》的条款进行工伤待遇申请。2、单位应......
·父亲先去世奶奶后去世遗产应该怎么继承
首先父母夫妻共同财产一半是父亲个人的,一半是母亲个人的,父亲这一半财产由父亲继承人平均继承,母亲的财产由母亲的继承人继承,奶奶没有继承母亲的财产......
·受贿罪从犯的量刑规定是什么?
一、受贿罪从犯的量刑规定是什么?受贿罪从犯的量刑规定是将会按照三年以下的有期徒刑或者是拘役从轻处理,当然同时需要处罚的,还有就是罚金,这是在我......
·最新农村土地征收补偿偿标准
最新农村土地征收补偿偿标准一、最新农村土地征收补偿偿标准随着农村征地的日益增多,那么对农村土地补偿标准的确定就显得非常重要。现我们为您整理了......
·欺诈消费者的构成要件是什么?
欺诈消费者的构成要件是什么?(一)从主观方面看,欺诈者必须具有欺诈的故意。即欺诈者明知自己告知对方的情况是虚假的且会使被欺诈人产生错误认识,......
·把诉讼标的物转让的行为是否有效
一、把诉讼标的物转让的行为是否有效?把诉讼标的物转让的行为一般是无效的,因为这种做法侵犯到了对方的利益,如果是和第三人恶意串通转移诉讼标的......
·民事欺诈的法律后果有哪些?
民事欺诈的法律后果有哪些?1、我国《民法典》(2021年1月1日起实施) 第一百五十七条??民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该......
·离婚子女探视权规定是怎么样的?
离婚子女探视权规定是怎么样的?父母与子女的关系并不会因为父母的离婚而解除,在离婚后,不直接抚养子女的父或母,有探望子女的权利。《婚姻法》第......
·哪些情况不予行政处罚呢?
哪些情况不予行政处罚呢?一、以下情况不予行政处罚《国家税务总局关于发布《税务行政处罚裁量权行使规则》的公告》第十四条规定:“当事人有下列......
·行政无管辖权未移送是一种违法行为吗?
一、行政无管辖权未移送是一种违法行为吗?行政无管辖权未移送是一种违法行为,由《中华人民共和国行政处罚法》规定了行政处罚的管辖权。行政处罚由......
·彩礼类似买卖婚姻这种行为是怎么样的
在现在的很多地区都有这么一个习俗,就是男女双方需要结婚的话,都是需要男方需要给女方一定的彩礼作为聘金。现如今这个话题正日益受到您的关注。那么......