王庆磊律师
王庆磊律师法律网
26.nj64.com
南京王庆磊律师电话18012961823

二手房屋买卖合同司法解释内容有哪些

买房对于一个家庭来说必须经历的大事,根据家庭的经济情况,有些家庭会选择预售房,有些家庭会选择相对比较便宜的二手房。在二手房交易过程中买卖双方必须签订二手房买卖合同,约定双方的权利义务。今天我们将对二手房屋买卖合同司法解释内容作出介绍,供您进行了解。
  一、二手房屋买卖合同司法解释内容
  
  (一)正式房屋买卖合同
  正式房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型,内容一般包括房屋买卖合同的基本条款,如房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。尽管法律法规并未规定买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同文本,但在办理产权转移登记时,房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订的规范的合同文本,否则,不予办理备案、登记。但是,并不因为不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。实践中,商品房买卖时,要求必须使用建设主管部门统一制作的格式文本。但在正式合同文本签订之前,多由开发商提供认购书、预订协议等预约合同文本要求买受人签署,其中有的预约合同已经具备本约性质,相当于房屋买卖合同。二手房买卖的合同形式未作统一要求,买卖双方一般会根据协商一致的意见共同起草一份房屋买卖合同,经双方签字、盖章生效,并据此履行,在产权登记机关填写的制式合同只作为登记文件使用。
  (二)具备特定条件的预约合同
  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备<商品房销售管理办法>第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据最高法院民一庭的观点,商品房认购、订购、预订等协议是在开发商取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的预约性质的合同(事实上预约合同的签订并不限于这个期间)。为保障交易安全,保护业主权益,促进签约,规定具备合同实际履行条件的预约合同,应当认定为本约合同。笔者认为,司法解释的本条规定,用意虽好,但效果一般,极易造成误导。1、《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容多达13项,而认购书等预约合同均为开发商拟定的格式合同,同时具备该13项内容的可能性很少,买受人依据该条规定维护自身权益的机会并不多见。2、认定合同性质的依据为合同内容,而非合同名称。预约合同如果具备了商品房买卖合同的主要内容,理应认定为商品房买卖合同,不再具有预约性质。3、“出卖人已经按照约定收受购房款”,表明买卖合同已经实际履行。即使预约合同未完全具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,只要标的物明确、价款确定,完全可以依据合同法的相关规定认定双方房屋买卖合同成立。如果机械适用该条司法解释的规定,就会导致依据合同法应当认定房屋买卖合同成立,而依据该条司法解释则不能认定合同成立。
  (三)房屋买卖合同的其他书面形式
  《合同法》第11条规定:“书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。”根据《电子签名法》第3条第3款的规定,“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”的文书,不适用“电子签名、数据电文”。无疑排除了以“数据电文”为表现形式的房屋买卖合同。记载双方房屋买卖意思表示的、以有形方式表现的信函等双方往来资料,应当认定为其他书面形式的房屋买卖合同。有些情况下,没有书面合同,也无法认定口头合同存在,买受人以其持有的购房款收据或发票主张房屋买卖合同成立。此时,买受人持有的购房款收据或发票,既是书面合同形式,也是合同实际履行证据,如果收据或发票载明的房屋位置具体、房屋价款明确,应当认定双方之间的房屋买卖合同成立。笔者认为,认定其他书面形式的房屋买卖合同成立,已有书面证据必须能够证明三项事实:房屋买卖的意思表示、房屋具体位置和价款。上文就是我们为您介绍的二手房屋买卖合同司法解释内容,主要从三个方面做了介绍:正式房屋买卖合同、特定条件的预约合同以及其他形式,每种合同形式所涉及的司法解释有所不同。您在买房之前一定要了解相关法律政策遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823

@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>

·事假连续请假多少天可以解除劳动合同
      一、关于事假连续请假多少天可以解除劳动合同的相关规定关于事假多少天可以解除劳动合同,劳动法中没有明确的规定时间,这个事假多少天或旷工多少天辞......


·开车不喝酒
      开车不喝酒,喝酒不开车。然而,还是有某些司机无视自身与他人的生命安全醉驾,醉酒驾车按规定是终身不得再进行驾驶的,那么醉驾无证驾驶是如何处罚的......


·仲裁的基本原则包括自愿原则吗
      仲裁的基本原则包括自愿原则吗?仲裁的基本原则包括自愿原则,仲裁的基本原则有:(1)自愿原则。当事人采用仲裁方式解决纠纷,应当双方自愿,达成仲裁协......


·已办理房产继承能否放弃继承?
      已办理房产继承能否放弃继承?继承人有权放弃继承,继承人作出放弃继承的意思表余后即丧失了继承权。放弃继承必须在继承开始之后,遗产分割之前作出。放......


·对于房产签完离婚协议后另立遗嘱哪个有效
      对于房产签完离婚协议后另立遗嘱哪个有效?对于房产签完离婚协议后另立遗嘱哪个有效的这个问题需要根据实际情况分析,离婚协议签订以后,只有离婚之后才......


·投资类公司法人更换流程是什么?
      投资类公司法人更换流程是什么我国公司法当中有着明确的规定,不管公司经营的范围是什么,经营模式是何种,都必须有相应的公司法人。法人在工商局是......


·我国法定退休年龄是多少岁?
      我国法定退休年龄是多少岁?人的一生工作时长到底是多久?国家这几年都在不断研究退休年龄,为的就是调节整个社会的劳动力分配,因此,退休时间点是非......


·在深圳酒后驾驶机动车要什么处罚
      车辆驾驶人血液中酒精含量大于20mg/mg小于80mg/100ml的,属酒后驾驶;血液中酒精含量大于等于80mg/100ml,属醉驾。一、不构成刑事犯罪的,需要承担的行......


·股东之一商标恶意抢注该咋办?
      股东之一商标恶意抢注该咋办?股东之一商标恶意抢注可以通过以下途径维权:1、当被抢注商标进入初步审定公告,提出异议。异议申请需要提供以下资料:1......


·一方执意离婚能要孩子抚养权吗?
      离婚之所以会引起争执会引起诉讼,主要是因为离婚涉及到的财产和子女的抚养问题,因为很多时候离婚诉讼都是因为一方执意离婚,所以很多时候都认为一方......


·人们在购买商品房时,会在商品房买卖合同中约定好交房的条件
      人们在购买商品房时,会在商品房买卖合同中约定好交房的条件以及交房的时间等等。但是如果开发商所交的房不符合交房条件或者是开发商没有按时交房能否......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 王庆磊律师 All rights reserved.
律师热线:18012961823
18012961823
点击这里给王庆磊律师发消息


在线法律咨询