非法转租有什么法律后果
非法转租是指承租人未经出租人同意而进行的转租。在非法转租中,承租人的转租行为是违法行为,承租人应赔偿出租人因此所受的损害,出租人也有权终止合同。非法转租时,当事人之间发生如下法律后果:1、转租人与次承租人之间租赁合同发生债权的效力,因而租赁合同可以有效,转租人负有使次承租人取得对租赁物为使用、收益权利的义务,因转租人不能使次承租人取得使用、收益的权利,次承租人有权向转租人请求损害赔偿。2、出租人与承租人之间,因承租人转租为严重违约行为,出租人有权终止合同,并得请求损害赔偿;出租人不终止合同的,租赁关系仍然有效,不因承租人的转租而受影响。3、出租人与次承租人之间,次承租人的租赁权不能对抗出租人,在出租人终止租赁关系时,出租人完全可以直接向次承租人请求返还租赁物。但如出租人不终止租赁关系,可否向次承租人主张权利?我们认为,出租人不终止租赁关系时,次承租人的租赁权基于承租人的租赁权而发生,在承租人有租赁权期间,次承租人对租赁物的占有、使用、收益并不是不法的,出租人不得迁向次承租人请求返还租赁物。因合同法缺乏具体规定,在司法实践中处理非法转租纠纷时,我们认为,应当按照以上三点原则处理,依法确定非法转租时当事人之间发生的法律后果。
二、转租合同效力如何判断
1、符合合同性质。根据《合同法》规定,租赁合同为诺成性合同。张某与王某之间的租赁合同虽未经出租人同意但这并不发生改变转租合同性质的后果,亦属诺成合同,该转租合同从双方意思表示一致时即生效,因此,该转租合同为有效合同。只不过该生效的转租合同的效力随着出租人对原租赁合同是否行使解除权而发生变化。根据《合同法》中的的规定,发生非法转租时,出租人可以解除合同,也可以不解除合同。笔者认为出租人不解除合同时,转租关系依然存在,转租合同当然有效。出租人解除合同时,原生效的转租合同只不过随着出租人解除合同行为的行使而发生终止的法律后果而非转租合同自始无效。2、符合合同自由原则。合同自由是合同法的一个重要原则,其目的是鼓励交易,维护稳定的市场秩序。笔者认为非法转租合同本质上属债权合同,债权合同成立的效力不应当受第三人约束,因此转租合同虽未经出租人同意,亦应为有效合同。3、符合合同功能。法律规定转租需经出租人同意是出于保护出租人的利益,但往往未经过出租人同意的转租并不损害出租人的利益,出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租房屋带来的租金收益,转租行为的发生并不影响出租人实现收益,在某种情况下,还可以确保其收益。如承租人因种种原因无法对租赁物进行事实上的占有、使用,若闲置不用,必然会浪费资源,对转租人也会造成损失,这样反而使出租人的预期收益处于不确定状态。若非法转租合同有效,可以均衡各方当事人的利益。4、与合同法第51条关于无权处分的规定并不冲突。根据合同法的规定未经出租人同意的转租行为是非法行为,但承租人与次承租人所签订的转租合同却是有效合同,这样的结论看似与合同法第51条存在矛盾,其实不然。按照“特别规定优于普通规定”的原则,应优先适用合同法分则的规定。当然并非所有非法转租合同都有效,这里讲的有效都有一个共同的前提:次承租人善意无过失即不知道或不应当知道承租人是无权处分行为。在无权处分条件下,对善意相对人给予特别保护,这一点也是现代市场经济对合同法所提出的必然要求在阅读了上文之后,您应该清楚非法转租有什么法律后果了吧。非法转租其实也就是在尚未经过房东同意的情况下,就擅自的将房屋转租给他人使用,这样的情况下其实很容易给房东利益造成损害,因而很多时候房东都是不允许承租人这样做的。
遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823
@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>
·老人离婚财产执行规定
老人离婚财产执行规定如果是诉讼离婚可依据判决书,直接申请法院强制执行。最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)(1998)执行......
·不动产有留置权吗?有哪些情况
不动产有留置权吗?有哪些情况一、不动产有留置权吗?根据《担保法》第八十二条的规定,留置权的标的物必须是动产,不动产和财产权利不得作为留置权......
·汽车保险有哪几个类型?
汽车保险有哪几个类型车险主要包括交强险和商业险,具体如下:1、交强险:国家强制购买的保险,主要针对事故中第三方人员伤亡及财产损失进行保障、赔付......
·拾得遗失物是占有怎么区分恶意善意
生活中,有的时候我们在马路上或者是各种场合下都有可能捡到东西。不贵重的可能也就没什么,但是如果你捡到了贵重的东西没有交还给失主,或者是有关部......
·自诉案件需要缴纳诉讼费吗
自诉案件需要缴纳诉讼费吗刑事自诉案件是被害人或其法定代理人向人民法院提起诉讼,由人民法院直接受理的轻微的刑事案件。刑事自诉案件不收取诉讼费。......
·国家赔偿财政部门承担吗
一、国家赔偿财政部门承担吗?是的,国家赔偿费用由赔偿义务机关预算所属的财政部门负担,即赔偿义务机关属于县区财政的预算管理的,由县区财政局安排......
·第三者责任险多少
第三者责任险多少钱一年?中国已经是世界上汽车拥有量最多的国家之一,几乎家家户户都至少拥有一辆车。路上车多人也多,近年来发生的交通事故也是只增......
·起诉重婚罪有效期是多久?
起诉重婚罪有效期是多久?严格说来,对于刑事案件不应该说成是起诉有效期,而应该是案件的追诉时效。那么对于重婚犯罪来讲,法律中规定的追诉时效是多久......
·完全民事责任能力人包括哪些?
完全民事责任能力人包括哪些?一、完全民事行为能力人包括哪些年满16周岁,以自己的劳动收入作为生活主要来源的视为完全民事行为能力人,与年满18周岁......
·劳动合同一般都有试用期限最长不超过好多
虽然很多用人单位都与初次入职的劳动者约定的试用期,但从法律角度来看,其实并没有在这方面做出强制性的规定,因此,如果双方协商一致不约定试用期,......
·租户疏忽引发火灾,房东也要担责
房屋“一改多”改造后再出租,会导致租户居住拥挤、出入通道狭窄、消防设施缺乏等问题,存在消防安全隐患。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百七......