房屋租赁合同未备案影响租赁合同发挥效力么?
一、房屋租赁合同未备案,影响租赁合同发挥效力么?
《房地产管理法》第54条规定,房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,并向房产管理部门登记备案。《解释》第4条规定,当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。具体理由如下:
1、行政规章不能成为认定合同无效的依据。
人民法院在审理民事案件中,只能依据法律、行政法规的规定认定合同无效,这是合同法明文规定的。对于行政规章所规定的义务,行为人违反的只能产生行政法上的行政制裁后果,并不能导致合同无效。立法之所以做出这样的规定,实际是考虑到由于部门利益驱动,相当多的行政规章存在非法干预民事活动的越权条款,很多部门以及地方政府自己授予自己对某项民事活动的登记备案权。其实质是以登记备案之名,行肆意收费之实。如果人民法院不加分析的一概使用,就会阻碍社会交易,妨害商品流转。
2、违背法律的登记备案规定,亦不能导致租赁合同无效。
法律的强制性规定包括两种:禁止性和该当性。合同法所指的强制性规定到底只是禁止性的规定亦或二者兼而有之呢?合同法语焉不详,学界和司法实践界则普遍认为,对此应当作限制性解释即专指禁止性规定。也就是说,只有违背法律、行政法规的禁止性规定的合同方属无效,而对于违反该当性规定的,除非该法明确规定批准、登记是合同的生效要件的,一般不能认定无效。这一观点被最高人民法院的司法解释所支持。
3、该合同亦不属已成立未生效的效力待定合同。
依据司法解释的规定精神,即使对于法律虽然明确规定批准、登记后生效的合同,当事人虽然没有办理批准、登记,但是如果在一审诉讼辩论终结前补办有关手续的,仍然认定合同有效。该解释正体现了最高司法机关保护交易,不轻易认定合同无效的司法理念。
二、房屋租赁合同未备案可能有什么后果?
1、不能对抗善意第三人。如果房屋出租未经备案登记,可能影响承租人下了权益:
(1)如房屋先出租后出售,根据法律规定,买卖不破租赁。(2)如房屋先出租后抵押,则根据法律规定,抵押权人不能以抵押权对抗承租权。即抵押权实现后,不影响租赁合同的履行。(3)如果房屋出租在先,法院查封、冻结在后,那么租赁权应当受到法律保护,可以使用买卖不破租赁的原则。
2、在一房数租的情形下,可能影响租赁合同的继续履行。
根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(1)已经合法占有租赁房屋的;(2)已经办理登记备案手续的;(3)合同成立在先的。综上所述,目前相关法规对于房屋租赁合同备案采取的是“应该”的说法,也就是说不是必须要备案,房屋租赁合同未备案是不影响租赁合同发挥效力的。只是如果房屋租赁合同未备案的话,在一些特殊情况下,可能会影响承租人权益。所以,房屋租赁双方最好还是根据规定进行房屋租赁合同备案。遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823
@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>
·在我国离婚房贷没还完能过户吗?
在我国离婚房贷没还完能过户吗?根据我国《物权法》等法律的相关规定,房屋必须是在无法律纠纷、无规划拆迁、无按揭的情况下才能办理过户。因此,一般......
·跟私人借款周转没打借条是否可以起诉?
跟私人借款周转没打借条是否可以起诉?一、跟私人借款周转没打借条是否可以起诉?跟私人借款周转没打借条是可以起诉,我国民事诉讼实行“谁主张,谁......
·开车玩手机被拍到了要被处罚吗
是的,开车玩手机被拍到了要被处罚,一般是扣2分,罚200元。法律规定在驾驶车辆的时候不应该有拨打接听手持电话、观看电视等行为,对于以上行为如果被交警......
·解除婚约后彩礼怎么处理
解除婚约后彩礼怎么处理彩礼在给付时应当认定为附条件的赠与。一旦婚约解除,接受彩礼一方构成不当得利,应当返还彩礼。1、彩礼应当认定为附条件的赠......
·建筑工程质量检测评定标准有什么?
建筑工程质量检测评定标准有什么?建筑工程质量检测评定就是在建筑建造的过程中,对其工程的安全性及建筑本身的可靠性及牢固性进行检测的一种评定方式......
·一、前事实婚姻中出现重婚构成重婚罪吗?
一、前事实婚姻中出现重婚构成重婚罪吗?前事实婚姻中出现重婚是会构成重婚罪的;《刑法》第258条中的“配偶”应当包括因事实婚姻而形成的夫妻双方。事实......
·因疫情延长假期工资推迟吗?
因疫情延长假期工资推迟吗?因疫情原因,可能导致工资推迟发放,因此次疫情,假期延长和复工延迟属于企业无法预见的客观情况,延迟复工的企业可以在复工......
·离婚协议公证时间是多久
一、离婚协议公证时间是多久?
离婚协议公证时间是多久一、离婚协议公证时间是多久?离婚协议公证时间是15天。《公证程序规则》第三十五条公证机构经审查,认为申请公证的事......
·如何确定影视作品著作权人
如何确定影视作品著作权人《著作权法》中保护的作品包括了文字作品、音乐作品、影视作品等等,而针对不同的作品,法律规定的著作权人是不同的。那么您......
·发生交通事故的车辆必须立即停车
发生交通事故的车辆必须立即停车,当事人必须保护现场,抢救伤者和财产(必须移动时应当标明位置),并迅速报告公安机关或者执勤的交通警察,听候处理。......