王庆磊律师
王庆磊律师法律网
26.nj64.com
南京王庆磊律师电话18012961823

一、预售商品房不能转让的情形有哪些?

一、预售商品房不能转让的情形有哪些?
  
  预售商品房不能转让的情形主要有:
  
  
  第一、预售商品房转让合同签订后未进行登记的;
  
  第二、商品房预购方未按照合同的规定交付定金及未付清合同所规定的房价款三分之二的;
  
  第三、预售商品房合同双方发生纠纷诉至法院后均要求解除合同的;
  
  第四、预售商品房转让合同双方对该行为有重大误解的;
  
  第五、预售商品房转让合同的出让方倒卖合同,牟取非法利益,干扰了房地产市场的。
  
  预售商品房转让的条件
  
  我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”说明预售合同转让是有条件的。预售合同转让的条件如下:
  
  1、依照法律、法规等规定,允许预售的商品房转让的可以转让;不允许转让的不得转让,例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定:“预售的外销商品住宅,在未领取房地产证前不得转让,否则转让无效。”
  
  2、转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人,未登记备案的预售商品房不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理。因为预售商品房转让主体与预售主体不同,转让人具有双重身份,它是前一商品房预售合同的预购方,同时又是后一转让合同的转售方,而不是未竣工商品房预售方,故转让人不具备预售方的主体资格,也不必具有商品房预售许可证,但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。
  
  3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房,如果转让的标的物已经竣工验收,预购方已经实际取得预售商品房产权后,将商品房再转让给他人,不是预售商品房转让,应按商品房买卖关系处理,同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示,否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定,转让人将预售的商品房提前转让,转移跌价风险;新预购人自愿承担跌价风险,冒着风险提前买受,然后再次转让,这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然,与之相对应也有获得利益的机会。
  
  4、商品房的预售合同必须合法有效,才允许预售商品房转让,否则预售商品房转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定:“商品房的预售合同无效的,预售商品房的转让合同,一般也应当认定无效。”从商品房的预售合同内容看,分以下几种情况:第一,如果商品房预售合同对转让有约定,当双方约定的转让条件已经具备时,可以转让。例如分期付款中,商品房预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。第二,商品房预售合同未约定转让条件,合同履行中,预购方提出转让,必须征得预售人同意,否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同,牟取非法利益。又可以保证预售商品房转让及预售合同的顺利履行。第三,预购方已经全部履行商品房预售合同规定的全部义务,对预售商品房的再行转让,不必征得预售人的同意,但事后应及时通知预售人知道,使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人,转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人,并了解原预购人履行合同情况。
  
  5、预售的商品房转让需要签订转让合同,不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订合同将原商品房预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人,新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位。这种预售商品房转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让,还是权利义务转让,都只是合同主体的变更,而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让,预售人拒绝重新签订预售合同,将阻止转让人对债权的处分权,故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同,预售转让合同依法成立后,具有不可逆转性,即新的法律关系形成,原预购人和新预购人均不得反悔,但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。
  
  综上所述,现在的房屋开发商为了让自己所建造的房子能够在正式开始售卖之前都已经销售出去以免盈利亏损,就会提前向公众预售还没有完成的商品房,而虽然已经签订合同确定是个人财产的预售商品房如果没有经过正式的登记或者其他情况是不能转让的。
  
  
  遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823

@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>

·撤销权是什么?
      撤销权是什么意思?成立的条件是什么?一、撤销权撤销权,是指因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产或债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权......


·投诉工商局构成诉讼时效中断吗?
      投诉工商局构成诉讼时效中断吗?权利人的举报不同于其他人的举报,其真实意思表示是追究侵权人的法律责任。这也是一种对其民事权利进行保护的请求,只不......


·离婚分割63套房怎么处理?
      有些家庭,可能不止一套房子,如果是拆迁户的话,可能有十几套。这时,双方离婚的话,必须要解决好财产分割,特别是房产分割方面的事情。房子太多的话......


·起诉离婚开庭原告不到庭会怎么判
      在诉讼离婚中,比较常见的就是被告不出庭的情况,而此时法官往往会根据实际情况进行缺席判决,也就是说最终都是会对案件作出判决的。但也有可能出现原......


·如何取消限制高消费令?
      如何取消限制高消费令?被限制高消费的被执行人因生活或者经营必需而进行本规定禁止的消费活动的,应当向人民法院提出申请,获批准后方可进行。在限制高......


·刑事案件检察院退侦一次如何处理?
      刑事案件检察院退侦一次如何处理?刑事案件检察院退侦一次需要公安机关收集相关的证据,重新进行侦查之后,再次移送,具体规定如下所述:1、根据《刑事......


·盗窃罪最高处罚是什么 如何认定为盗窃罪
      盗窃行为在生活中出现的频率是比较高的,尤其是在当下还呈现出了盗窃行为人年龄偏小的一种情况,而对于盗窃行为只要认定构成了犯罪的话,就要依法追究......


·劫夺被押解人员罪
      一、概念及其构成劫夺被押解人员罪,是指劫夺押解途中的罪犯、被告人、犯罪嫌疑人的行为。(一)客体要件本罪所侵害的客体是司法机关的正常秩序,犯罪......


·被扶养人生活费计算方式
      在造成他人人身损害的时候,需要做出相应的赔偿,而这里面就包括了被害人所要扶养的人的生活费的赔偿。那么您知道被扶养人生活费标准是怎样的吗?而被......


·夫妻禁止家庭暴力协议范本怎么写?
      夫妻禁止家庭暴力协议范本怎么写?家庭暴力是社会民众家庭中经常发生的恶性事件,一般是指侵害家庭成员的人身健康、心理健康、以及干涉婚姻自由等事......


·无房产证的经济适用房离婚分割是怎样的?
      无房产证的经济适用房离婚分割是怎样的?一、无房产证的经济适用房离婚分割是怎样的与房产证什么时间拿下来无关系!主要是购房款属于婚前付款的,不......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 王庆磊律师 All rights reserved.
律师热线:18012961823
18012961823
点击这里给王庆磊律师发消息


在线法律咨询