王庆磊律师
王庆磊律师法律网
26.nj64.com
南京王庆磊律师电话18012961823

一、购买回迁房的风险?

一、购买回迁房的风险有哪些
  
  回迁房就是发展商征收土地时,赔给回迁民的房子;回迁房,商品房都出房产证了,那交易都一样。没出房产证的,回迁民手持的是合同,就有一定的风险。回迁房都比商品房要便宜,敢于承担风险,那就买回迁房比较划算。
  
  1、办证时间难有保障。
  
  对于暂无房产证情况下,如果是买家认为该物业十分“超值”,则买卖双方可以在充分协商好的前提下,采用“公证赠与”方式进行。即表面是办理公证赠与物业,但私底下还是二手交易。这种做法要双方十分信任才能进行。等房产证出来之后,再办理转名手续。而一般情况下,许多“回迁房”会因各种复杂原因领不到房产证,无法正常上市。
  
  2、不能办理按揭。
  
  如果采用“公证赠与”的方式进行的话,则该买家无法办理按揭贷款手续,只能一次性付款。如买家在居住过程中又希望将此房产进行交易,如急需套现资金,该套没有房产证的“回迁房”是无法上市交易的,也无法再通过“公证赠与”的方式出售,因为有关法令规定,一套单位的赠与只能做一次。如此一来,该买家无法变现资金,最多只能以租赁的形式进行。
  
  3、经济风险。
  
  在无证情况下,该房产还会出现一定的经济风险。如办理了“公证赠与”后,上家业主如有不良贷款,被法院查封的话,该下手买家就算是手上有“赠与公证书”也无济于事,该套房产还是得被查封。
  
  二、购买回迁房注意什么事项?
  
  1、购买回迁房时,要注意“一房数卖”。
  
  回迁房买卖无法办理预告登记,这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,出卖人极有可能将房屋出售给他人。
  
  2、购买回迁房时,一定要约定房产过户和交房的时间。
  
  签订回迁房买卖协议时,出卖人并没有取得房产证,无法办理过户手续。因此,一定要约定房产过户的时间,实践中虽然不能保证何时取得房产证,但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。
  
  签订回迁房买卖协议时,要确定具体的交房时间,若在签订合同时就是现房,则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。
  
  3、购买回迁房时,买方要留尾款。
  
  没有房产证的房屋买卖存诸多风险,违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任,需要缴纳法院诉讼费用、律师费,还需花费时间等成本。如果买房留有尾款(做好是大额尾款),而卖方认为违约所得小于尾款时,买方的违约机会将会大大降低。当然,具体如何将为款留下,且能顺利地完成买卖协议的签订,需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。
  
  4、购买回迁房时,要求卖方的配偶签名。
  
  实践中,回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,根据婚姻法的有关规定,该房产应属于夫妻共同财产,一方处分应当得到另一方的同意,否则可能产生两类法律后果:其一,若房价上涨,而配偶借口不同意出卖房屋,则有可能产生无效的法律后果;其二,若在过户之前,卖方夫妻离婚,则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况,只要卖方配偶签名,并辅之以必要的条款,则基本上能够预防。
  
  5、购买回迁房时,尽量要求卖方的第一顺序继承人签字
  
  因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性,在取得房产证之前,若卖方发生不测,该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此,回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字,以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言,顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中,要求卖方的第一顺序继承人签字时,一定要注意说话的方式和技巧,以免不快。
  
  从上文可知,购买回迁房是存在很多风险的。例如,您有可能领不到房产证,领不到房产证今后有可能会产生许多纠纷。另外,您在买回迁房的时候不能只看到房屋的价格低廉,实际就对方承诺的一些事情,要注意日后可能根本实现不了,这样就会给自身利益造成严重的损害。
  
  遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823

@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>

·新交规下闯红灯如何处罚 随着最严交通法规的出台,有车一族都
      新交规下闯红灯如何处罚随着最严交通法规的出台,有车一族都比较关心其中对闯红灯行为的处罚。那么在新交规下,闯红灯如何处罚呢?如果也对此也不是很......


·有精神病就等于免责吗?
      我们知道,行为人实施了犯罪行为的话,只有达到了刑事责任年龄,同时具有刑事责任能力,那么才能依法追究其刑事责任。那这是不是意味着,行为人有精神......


·房屋土地使用权65年和70年有什么区别?
      房屋土地使用权65年和70年有什么区别?当房主长期居住在某个房屋内,那么他就拥有了房屋的所有权和使用权,屋主可以将其房屋租让给别人,别人没有房屋......


·商标许可的类型有哪些,商标许可怎么分类的
      商标许可的类型有哪些,商标许可怎么分类的企业许可他人使用注册商标,通常是以订立使用许可合同的方式,即发放许可证。在使用许可关系中,商标权人或授......


·工程质量不合格标准是怎么规定的
      不符合我国工程质量验收标准的工程自然会被评定为质量不合格,因此,未来想要加入到我国的工程建设当中的这部分人群,所学习到的知识也是国家制定的工......


·超过高速出口倒车扣几分?
      超过高速出口倒车扣几分?依据《道路交通安全法》的相关规定,在高速公路上倒车,小车司机将被罚款200元、扣12分;客车和货车司机不仅要被罚200元、扣12......


·合法的收养手续应该怎么办理
      合法的收养手续应该怎么办理在收养小孩的时候,首先需要当事人满足《民法典》中的条件,除此之外,还需要当事人办理收养手续或进行收养公证。那具体来......


·交通事故
      交通事故,可以分为道路交通事故和非道路交通事故。道路交通事故一般由交警部门进行处理,但是发生非道路交通事故时,一般就不是由交警进行处理了,非......


·行政不作为诉讼请求事项是什么?
      行政不作为诉讼请求事项是什么?一、行政不作为诉讼请求事项是什么?行政不作为诉讼请求事项是处罚行政不作为的官员同时提出自己希望获得的补偿,具......


·职务侵权,雇主追偿的情形
      一、员工因工作造成他人损害,用人单位是否应承担责任?员工因工作造成他人损害,也就是说员工因为履行职务行为的过程中对第三人造成了损害。这种......


·民事诉讼代理词
      审判长、审判员:我依法接受的委托,担任诉讼代理人,出庭参与诉讼活动。现就本案争议事实,发表代理意见如下:诉讼代理人:年月日...


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 王庆磊律师 All rights reserved.
律师热线:18012961823
18012961823
点击这里给王庆磊律师发消息


在线法律咨询