一、购买回迁房的风险?
回迁房就是发展商征收土地时,赔给回迁民的房子;回迁房,商品房都出房产证了,那交易都一样。没出房产证的,回迁民手持的是合同,就有一定的风险。回迁房都比商品房要便宜,敢于承担风险,那就买回迁房比较划算。
1、办证时间难有保障。
对于暂无房产证情况下,如果是买家认为该物业十分“超值”,则买卖双方可以在充分协商好的前提下,采用“公证赠与”方式进行。即表面是办理公证赠与物业,但私底下还是二手交易。这种做法要双方十分信任才能进行。等房产证出来之后,再办理转名手续。而一般情况下,许多“回迁房”会因各种复杂原因领不到房产证,无法正常上市。
2、不能办理按揭。
如果采用“公证赠与”的方式进行的话,则该买家无法办理按揭贷款手续,只能一次性付款。如买家在居住过程中又希望将此房产进行交易,如急需套现资金,该套没有房产证的“回迁房”是无法上市交易的,也无法再通过“公证赠与”的方式出售,因为有关法令规定,一套单位的赠与只能做一次。如此一来,该买家无法变现资金,最多只能以租赁的形式进行。
3、经济风险。
在无证情况下,该房产还会出现一定的经济风险。如办理了“公证赠与”后,上家业主如有不良贷款,被法院查封的话,该下手买家就算是手上有“赠与公证书”也无济于事,该套房产还是得被查封。
二、购买回迁房注意什么事项?
1、购买回迁房时,要注意“一房数卖”。
回迁房买卖无法办理预告登记,这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,出卖人极有可能将房屋出售给他人。
2、购买回迁房时,一定要约定房产过户和交房的时间。
签订回迁房买卖协议时,出卖人并没有取得房产证,无法办理过户手续。因此,一定要约定房产过户的时间,实践中虽然不能保证何时取得房产证,但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。
签订回迁房买卖协议时,要确定具体的交房时间,若在签订合同时就是现房,则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。
3、购买回迁房时,买方要留尾款。
没有房产证的房屋买卖存诸多风险,违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任,需要缴纳法院诉讼费用、律师费,还需花费时间等成本。如果买房留有尾款(做好是大额尾款),而卖方认为违约所得小于尾款时,买方的违约机会将会大大降低。当然,具体如何将为款留下,且能顺利地完成买卖协议的签订,需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。
4、购买回迁房时,要求卖方的配偶签名。
实践中,回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,根据婚姻法的有关规定,该房产应属于夫妻共同财产,一方处分应当得到另一方的同意,否则可能产生两类法律后果:其一,若房价上涨,而配偶借口不同意出卖房屋,则有可能产生无效的法律后果;其二,若在过户之前,卖方夫妻离婚,则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况,只要卖方配偶签名,并辅之以必要的条款,则基本上能够预防。
5、购买回迁房时,尽量要求卖方的第一顺序继承人签字
因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性,在取得房产证之前,若卖方发生不测,该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此,回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字,以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言,顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中,要求卖方的第一顺序继承人签字时,一定要注意说话的方式和技巧,以免不快。
从上文可知,购买回迁房是存在很多风险的。例如,您有可能领不到房产证,领不到房产证今后有可能会产生许多纠纷。另外,您在买回迁房的时候不能只看到房屋的价格低廉,实际就对方承诺的一些事情,要注意日后可能根本实现不了,这样就会给自身利益造成严重的损害。
遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823
@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>
·一、劳动合同试用期6个月是否合法?
一、劳动合同试用期6个月是否合法?1、合法,根据《中华人民共和国劳动合同法》第十九条规定:劳动合同期限三个月以上不满一年的,试用期不得超过一个月......
·确定为醉驾怎样保住驾照?
确定为醉驾怎样保住驾照?醉酒驾驶已经构成犯罪,驾驶证保住保不住有什么用。醉酒驾驶机动车的,由公安机关交通管理部门约束至酒醒,吊销机动车驾......
·民法总则规定了监护人 其职责是什么?
民法总则规定了监护人其职责是什么随着《民法典》(2021年1月1日起实施)的颁布,《民法总则》将被废止。最新《民法典》对监护权做出的规定:监......
·如何与医院协商医疗纠纷?
如何与医院协商医疗纠纷?一、如何协商1、由医患双方自行协商达成协议,没有特定的第三人参加。2、卫生行政部门主持针对医疗纠纷达成调解协议。这种......
·摩托车酒后驾驶怎样处罚
摩托车酒后驾驶怎样处罚由于摩托车也是属于机动车一类的,因此要是驾驶者酒后驾驶摩托车上路的话,那么也是法律所不允许的,属于严重的交通违章行为,......
·遗嘱中遗产只给儿子不给女儿是否有效
遗嘱中遗产只给儿子不给女儿是否有效?遗嘱满足法定条件的就具有法律效力,《中华人民共和国民法典》第一千一百三十四条2款规定:“自书遗嘱由遗嘱人亲......
·非法集资行为具备四个特征要件是什么
一、非法集资行为具备四个特征要件是什么?1、未经有关部门依法批准,包括没有批准权限的部门批准的集资;有审批权限的部门超越权限批准集资,即集资者不......
·停车位压着线罚款吗
罚款,算违章停车即车辆停放违反《中华人民共和国道路交通安全法实施条例》第六十三条规定的情况。没有在规定位置停车。中华人民共和国道路交通安全法......
·合同的内容一般有哪些
合同的内容一般有哪些一、合同的内容一般有哪些合同的内容规定的是合同当事双方的权利义务,这些内容是通过合同条款反映出来的。《合同法》第12条规......
·侵权司法鉴定时间限制的规定是什么?
所谓打官司打的就是证据,证据的获取有难易之分,有的证据需要经过独立的司法鉴定才能对案件事实起到证明作用。类似人身伤害侵权发生之后,受害人接受......