一、购买回迁房的风险?
回迁房就是发展商征收土地时,赔给回迁民的房子;回迁房,商品房都出房产证了,那交易都一样。没出房产证的,回迁民手持的是合同,就有一定的风险。回迁房都比商品房要便宜,敢于承担风险,那就买回迁房比较划算。
1、办证时间难有保障。
对于暂无房产证情况下,如果是买家认为该物业十分“超值”,则买卖双方可以在充分协商好的前提下,采用“公证赠与”方式进行。即表面是办理公证赠与物业,但私底下还是二手交易。这种做法要双方十分信任才能进行。等房产证出来之后,再办理转名手续。而一般情况下,许多“回迁房”会因各种复杂原因领不到房产证,无法正常上市。
2、不能办理按揭。
如果采用“公证赠与”的方式进行的话,则该买家无法办理按揭贷款手续,只能一次性付款。如买家在居住过程中又希望将此房产进行交易,如急需套现资金,该套没有房产证的“回迁房”是无法上市交易的,也无法再通过“公证赠与”的方式出售,因为有关法令规定,一套单位的赠与只能做一次。如此一来,该买家无法变现资金,最多只能以租赁的形式进行。
3、经济风险。
在无证情况下,该房产还会出现一定的经济风险。如办理了“公证赠与”后,上家业主如有不良贷款,被法院查封的话,该下手买家就算是手上有“赠与公证书”也无济于事,该套房产还是得被查封。
二、购买回迁房注意什么事项?
1、购买回迁房时,要注意“一房数卖”。
回迁房买卖无法办理预告登记,这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,出卖人极有可能将房屋出售给他人。
2、购买回迁房时,一定要约定房产过户和交房的时间。
签订回迁房买卖协议时,出卖人并没有取得房产证,无法办理过户手续。因此,一定要约定房产过户的时间,实践中虽然不能保证何时取得房产证,但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。
签订回迁房买卖协议时,要确定具体的交房时间,若在签订合同时就是现房,则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。
3、购买回迁房时,买方要留尾款。
没有房产证的房屋买卖存诸多风险,违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任,需要缴纳法院诉讼费用、律师费,还需花费时间等成本。如果买房留有尾款(做好是大额尾款),而卖方认为违约所得小于尾款时,买方的违约机会将会大大降低。当然,具体如何将为款留下,且能顺利地完成买卖协议的签订,需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。
4、购买回迁房时,要求卖方的配偶签名。
实践中,回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,根据婚姻法的有关规定,该房产应属于夫妻共同财产,一方处分应当得到另一方的同意,否则可能产生两类法律后果:其一,若房价上涨,而配偶借口不同意出卖房屋,则有可能产生无效的法律后果;其二,若在过户之前,卖方夫妻离婚,则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况,只要卖方配偶签名,并辅之以必要的条款,则基本上能够预防。
5、购买回迁房时,尽量要求卖方的第一顺序继承人签字
因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性,在取得房产证之前,若卖方发生不测,该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此,回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字,以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言,顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中,要求卖方的第一顺序继承人签字时,一定要注意说话的方式和技巧,以免不快。
从上文可知,购买回迁房是存在很多风险的。例如,您有可能领不到房产证,领不到房产证今后有可能会产生许多纠纷。另外,您在买回迁房的时候不能只看到房屋的价格低廉,实际就对方承诺的一些事情,要注意日后可能根本实现不了,这样就会给自身利益造成严重的损害。
遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823
@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>
·夫妻复婚之后房子归谁?
夫妻复婚之后房子归谁??夫妻之前离婚的时候,一般是对房子作出了分割的,那之前明确了房子归哪一方,现在就算夫妻复婚了,房子也是属于这一方的,除......
·买房子最低首付多少钱
买房子最低首付多少钱贷款买房有很多种,有公积金贷款和商业贷款。各个城市略有不同。首套的话,公积金贷款2成、商业贷款3成;二套住房多为4成。非普通......
·我国对驰名商标保护多少
我国对驰名商标保护多少年虽然我国将商标区分为了普通商标、注册商标以及驰名商标等等,但是对于不同的商标法律规定的保护期限都是一样的,不过由于普......
·返聘劳动合同范本是怎么样的?
返聘劳动合同范本是怎么样的?返聘即离退休人员的再次聘用,因为退休员工不属于劳动部门管理,不能签订正式的劳动合同,所以聘用离退休人员不能依据《......
·山东二套房政策有哪些
买房的问题,是我们绝大多数人都会遇到的一个问题,在进行买房之前,一定要先了解清楚当地的政策和贷款条件。那么,山东二套房政策是什么样的呢?贷款条......
·危险驾驶罪缓刑辩护词模板是怎样的?
由于各种原因导致一些人在开车的时候造成意外事故,并因为事件的后果而被起诉犯了危险驾驶罪,而法院会根据被告人本身的具体情况并结合案件的后果来进......
·临时工辞职是马上走吗?
由于层出不穷的原因,我们可以发现在我们的生活的中,各单位的临时工人数在不断增加,随之带来的临时工问题让不少人困惑。其中,有一个是关于临时工辞......
·已签订协议离婚反悔可以吗?
有很多夫妻在生活方式和感情不合之后会选择协议离婚,那么什么条件符合协议离婚呢?已签订协议离婚反悔可以吗?协议离婚肯定是把财产等问题都协商好后......
·根据法律规定合同无效由法院认定么?
根据法律规定合同无效由法院认定么?根据法律规定合同无效由法院认定,但是一般情况下都是因为当事人自己向法院来提起诉讼。合同的无效会引起很多法律后......
·醉酒驾驶逃逸怎么处罚
作为日常生活中沟通情感必不可少的存在,常常会在各种场合中用到,因此有的人难以控制酒量所以醉酒的情况时常出现,而醉酒状态下开车的情况也极容易出......