王庆磊律师
王庆磊律师法律网
26.nj64.com
南京王庆磊律师电话18012961823

一、购买回迁房的风险?

一、购买回迁房的风险有哪些
  
  回迁房就是发展商征收土地时,赔给回迁民的房子;回迁房,商品房都出房产证了,那交易都一样。没出房产证的,回迁民手持的是合同,就有一定的风险。回迁房都比商品房要便宜,敢于承担风险,那就买回迁房比较划算。
  
  1、办证时间难有保障。
  
  对于暂无房产证情况下,如果是买家认为该物业十分“超值”,则买卖双方可以在充分协商好的前提下,采用“公证赠与”方式进行。即表面是办理公证赠与物业,但私底下还是二手交易。这种做法要双方十分信任才能进行。等房产证出来之后,再办理转名手续。而一般情况下,许多“回迁房”会因各种复杂原因领不到房产证,无法正常上市。
  
  2、不能办理按揭。
  
  如果采用“公证赠与”的方式进行的话,则该买家无法办理按揭贷款手续,只能一次性付款。如买家在居住过程中又希望将此房产进行交易,如急需套现资金,该套没有房产证的“回迁房”是无法上市交易的,也无法再通过“公证赠与”的方式出售,因为有关法令规定,一套单位的赠与只能做一次。如此一来,该买家无法变现资金,最多只能以租赁的形式进行。
  
  3、经济风险。
  
  在无证情况下,该房产还会出现一定的经济风险。如办理了“公证赠与”后,上家业主如有不良贷款,被法院查封的话,该下手买家就算是手上有“赠与公证书”也无济于事,该套房产还是得被查封。
  
  二、购买回迁房注意什么事项?
  
  1、购买回迁房时,要注意“一房数卖”。
  
  回迁房买卖无法办理预告登记,这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,出卖人极有可能将房屋出售给他人。
  
  2、购买回迁房时,一定要约定房产过户和交房的时间。
  
  签订回迁房买卖协议时,出卖人并没有取得房产证,无法办理过户手续。因此,一定要约定房产过户的时间,实践中虽然不能保证何时取得房产证,但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。
  
  签订回迁房买卖协议时,要确定具体的交房时间,若在签订合同时就是现房,则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。
  
  3、购买回迁房时,买方要留尾款。
  
  没有房产证的房屋买卖存诸多风险,违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任,需要缴纳法院诉讼费用、律师费,还需花费时间等成本。如果买房留有尾款(做好是大额尾款),而卖方认为违约所得小于尾款时,买方的违约机会将会大大降低。当然,具体如何将为款留下,且能顺利地完成买卖协议的签订,需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。
  
  4、购买回迁房时,要求卖方的配偶签名。
  
  实践中,回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,根据婚姻法的有关规定,该房产应属于夫妻共同财产,一方处分应当得到另一方的同意,否则可能产生两类法律后果:其一,若房价上涨,而配偶借口不同意出卖房屋,则有可能产生无效的法律后果;其二,若在过户之前,卖方夫妻离婚,则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况,只要卖方配偶签名,并辅之以必要的条款,则基本上能够预防。
  
  5、购买回迁房时,尽量要求卖方的第一顺序继承人签字
  
  因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性,在取得房产证之前,若卖方发生不测,该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此,回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字,以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言,顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中,要求卖方的第一顺序继承人签字时,一定要注意说话的方式和技巧,以免不快。
  
  从上文可知,购买回迁房是存在很多风险的。例如,您有可能领不到房产证,领不到房产证今后有可能会产生许多纠纷。另外,您在买回迁房的时候不能只看到房屋的价格低廉,实际就对方承诺的一些事情,要注意日后可能根本实现不了,这样就会给自身利益造成严重的损害。
  
  遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823

@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>

·哪些情形企业劳动争议调解委员应回避
      哪些情形企业劳动争议调解委员应回避在劳动争议调解中,申请回避是当事人的一种权利。根据《企业劳动争议调解委员会组织及工作规则》第19条规定,调解......


·交通出行为“衣食住行”之一,在我们生活中扮演着不可或缺的角色
      交通出行为“衣食住行”之一,在我们生活中扮演着不可或缺的角色。尤其是交通日益便捷的今天,私家车越来越多,交通事故非我们所愿,却屡见不鲜。那么......


·二手房更名费是怎么收费
      二手房更名费是怎么收费1、营业税税率为5%。对于不足5年的二手房对外销售时要征收相应的营业税,按售房收入全额征收营业税;超过5年(含5年)的普通住......


·一、房屋买卖合同争议的常见类型有哪些?
      一、房屋买卖合同争议的常见类型有哪些?1、一般质量问题。对一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。因质量不符合合同约定或房屋通常品质,......


·现在道路上的交通事故还是比较多的
      现在道路上的交通事故还是比较多的,对于一般轻微的交通事故如果没有人员伤亡的,可以采用便捷的方式的,也可以自行协商解决的,如果是事故严重的,车......


·中国刑法非法制造用于骗取出口退税罪怎么量刑?
      中国刑法非法制造用于骗取出口退税罪怎么量刑?中国刑法非法制造用于骗取出口退税罪的量刑规定,是根据《刑法》第二百零四条【骗取出口退税罪】以假报......


·一、南京市交通事故误工费如何理赔?
      一、南京市交通事故误工费如何理赔?1、南京市交通事故误工费是根据当事人的误工时间和收入状况确定的。伤者本人的误工时间根据当事人接受治疗的医疗......


·如何判断是否构成诈骗罪
      需要注意,在我国诈骗行为并不一定就会构成诈骗罪,前者仅仅是一般的违法行为,即使要做出处罚也是治安管理方面的处罚。而后者则是刑事犯罪,这个时候......


·一、妈妈是孩子监护人吗?
      一、妈妈是孩子监护人吗?法律上监护人并没有区分为第一监护人、第二监护人,作为父母均是监护人,没有第一、第二之分。根据《民法通则》的规定,未成年......


·根据法律规定批捕书可以拒绝签吗?
      一、根据法律规定批捕书可以拒绝签吗?根据法律规定批捕书不可以拒绝签,如果不去签字对案情沒有影响。公安机关在侦查中认为需要逮捕犯罪嫌疑人时,应......


·被辞退补偿金是怎么算的
      职工在劳动合同期限内,可能会出现被用人单位辞退的情况。而此时单位辞退职工必须要在《劳动合同法》规定的情形下进行,不然单位的行为就会构成违法,......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 王庆磊律师 All rights reserved.
律师热线:18012961823
18012961823
点击这里给王庆磊律师发消息


在线法律咨询