哪些情况下房屋买卖合同无效
?
一、房屋买卖合同无效情形有哪些
(一)房产、地产分别转让,合同无效。
房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。
(二)未办理登记过户手续,合同无效。
房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果,即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,交将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。
(三)产权主体有问题,合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖,出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。
(四)侵犯优先购买权,合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。
(五)单位违反规定购房,合同无效。
机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县级以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。
(六)买卖中存在欺诈行为,显失公平,合同无效。
买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故反悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。
(七)非法转让,合同无效。
二、无效房屋买卖合同有哪些
房屋买卖合同是一种民事法律行为,应当具备以下条件:
(一)合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。
1、一般主体要求。
依《民法通则》规定,房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂,涉及标的金额较大,法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与,所签房屋买卖合同无效,除非事先经法定代理人同意,或者事后经法定代理人追认。
2、特殊主体要求。
为了维护房屋交易秩序,现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制,必须符合特定要求。
(二)房屋买卖双方当事人应当表意真实。
依照现行法规和有关司法解释,民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。房屋买卖只有在自愿和平等的基础上进行才能真正实现双方当事人的利益理想。
(三)房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。
一般情况下,依法进行的房屋买卖活动是不会出现合同无效的情形的,也就是,房屋买卖合同之所以会无效,是因为存在违法行为。而具体哪些情况下房屋买卖合同无效,上文已经作出了讲解,各位可以适当的了解一下。遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823
@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>
·新诈骗罪的立案标准
诈骗罪,是指以非法占有为目的,用虚构事实或者隐瞒真相的方法,骗取数额较大的公私财物的行为。即涉案数额达到数额较大即可立案。根据《最高人民法院......
·工程重大责任事故罪的认定立案标准是怎么样的?
工程重大责任事故罪的认定立案标准是怎么样的?建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位违反国家规定,降低工程质量标准,涉嫌下列情形之一的,应......
·改编作品的著作权剪辑可以吗?
改编作品的著作权剪辑可以吗?1、改编、翻译、注释、整理已有作品而产生的作品,其著作权由改编、翻译、注释、整理人享有。但必须征得原著作权人的同意......
·根据我国法律规定残疾人如何立遗嘱?
根据我国法律规定残疾人如何立遗嘱?根据我国法律规定残疾人在具有完全民事行为能力的情况之下,是可以由他人代书遗嘱或者是自己订立的。遗嘱是自然人生......
·没有写清房产证号的遗嘱是否有效?
没有写清房产证号的遗嘱是否有效? 遗嘱中没有写清楚房产证号的话通常也是有效的,只要这套房子有房产证,房产证上登记的是立遗嘱人的名字遗嘱就......
·中华人民共和国刑诉法第44条主要是什么内容
《中华人民共和国刑事诉讼法》主要是针对刑事诉讼规定的一系列程序以及应用方法,它与《中华人民共和国刑法》相配套,一起解决在刑法方面的犯罪问题,......
·提前退租能够要回押金吗
提前退租能够要回押金吗我们在租房之初一般会支付一个月或两个月的租金给房东,作为租房押金,通常在退房的时候还是没有损坏房屋内的设施,同时不存在......
·一、最高院离婚房产分割原则是什么?
一、最高院离婚房产分割原则是什么?最高院离婚房产分割原则主要是:第一、坚持男女平等原则:在分割共同财产时,双方应有平等的权利,不能因为一方经......
·集团公司利用不同分公司签合同可以吗?
集团公司利用不同分公司签合同可以吗?分公司可以自己的名义对外签订合同。分公司一旦经过工商登记机关登记领取了营业执照,同时也是对外公示了其作为总......
·单位上班产假期间被降薪怎么办?
单位上班产假期间被降薪怎么办可以申请劳动仲裁要求按原工资发放。第一,保胎假,工资按照病假发保胎假是由医生开证明,所以按病假待遇发放工资。第二......
·因疫情现在不发工资吗?
因疫情现在不发工资吗?疫情期间工资待遇应当发放,根据《人力资源社会保障部办公厅关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知......