不动产抵押合同成立,但未办理抵押登记,应如何主张权利?
本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。依照《民法典》规定,抵押合同原则上自合同成立时生效,抵押合同的效力不受到抵押登记与否的影响。不动产抵押物未进行抵押登记,会导致抵押权未设立,债权人未取得抵押权,不享有对该不动产抵押物的优先受偿权,但其不影响抵押合同的效力,抵押人仍应承担责任。
最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第六十条规定:
“不动产抵押合同依法成立,但未办理抵押登记手续,债权人请求抵押人办理抵押登记手续的,人民法院依法予以支持。因抵押物灭失以及抵押物转让他人等原因不能办理抵押登记,债权人请求抵押人以抵押物的价值为限承担责任的,人民法院依法予以支持,但其范围不得超过抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任。”
上述规定采物权行为独立性的观点,是否进行抵押权登记不影响抵押合同的效力。未对抵押权进行登记,构成了抵押合同的违约行为,将在抵押物的价值范围内承担责任,上述责任的范围为预期可得利益。最高人民法院指导案例 168 号对此责任的来源进行了分析:
最高人民法院指导案例168号:中信银行股份有限公司东莞分行诉陈志华等金融借款合同纠纷案
“关于本案陈志华三人是否应当对中信银行东莞分行承担抵押担保责任的问题:
本案中,中信银行东莞分行分别与陈志华等三人签订的《最高额抵押合同》,约定陈志华以其位于东莞市中堂镇东泊村的房屋、陈仁兴以其位于东莞市中堂镇的房屋、梁彩霞以其位于东莞市中堂镇东泊村陈屋新村的房屋为案涉债务提供担保。上述合同内容系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效。虽然上述不动产抵押物未进行抵押登记,但是根据相关法律规定,该事实不影响合同的效力。
依法成立生效的合同,对双方当事人都有法律约束力,双方当事人各自应当依法履行合同约定的义务,不履行合同或履行合同不符合约定的,应当依法承担相应责任。本案中,陈志华等三人尚未取得案涉房屋所占土地使用权证,因房地权属不一致,案涉房屋未能办理抵押登记,抵押权未依法设立,陈志华等三人构成违约,应依据其签订的《最高额抵押合同》赔偿由此给中信银行东莞分行造成的损失。损失客观存在,其损失范围相当于在抵押财产价值范围内华丰盛公司未清偿债务数额部分,并可依约直接请求陈志华等三人进行赔偿。同时,根据本案查明的事实,中信银行东莞分行对《最高额抵押合同》无法履行亦存在过错。中信银行东莞分行在2013年签订《最高额抵押合同》时对于案涉房屋无法办理抵押登记的情况应当知情或者应当能够预见。中信银行东莞分行作为以信贷业务为主营业务的专业金融机构,应比一般债权人具备更高的审核能力。相对于此前曾就案涉抵押物办理过抵押登记的陈志华等三人来说,中信银行东莞分行具有更高的判断能力,负有更高的审查义务。
据此,可以减轻陈志华等三人的赔偿责任,酌情认定陈志华等三人以抵押财产价值为限,在华丰盛公司尚未清偿债务的二分之一范围内,向中信银行东莞分行承担连带赔偿责任。”
由此,我们主张权利的途径有:
1、在可以办理抵押登记而不办理的,债权人请求抵押人办理抵押登记手续,法院依法予以支持
2、以合同责任向抵押人主张承担违约责任,在担保财产范围内承担清偿责任遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823
@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>
·收受多少钱构成受贿罪?如何认定是否构成受贿罪
有人行贿,那必然就有人在受贿。此时行贿的人构成行贿罪,而受贿的人构成的就是受贿罪。不过并不是所有的受贿行为都会构成犯罪,此时还要看具体受贿的......
·疫情期间发国难财怎么样处理
此种行为是严重的扰乱市场经济秩序的行为,根据《中华人民共和国价格法》第14条、《价格违法行为行政处罚规定》第6条、第10条的规定,对不执行法定的价......
·非农业户口可以继承宅基地上的房屋吗
非农业户口可以继承宅基地上的房屋吗“农村宅基地,城市户口的子女不可以继承。农村宅基地只允许本村村民使用,宅基地并不是真正意义上的财产,只是一种......
·一、醉驾导致别人受伤怎样处罚?
一、醉驾导致别人受伤怎样处罚?醉驾导致别人受伤的处罚规定是进行行政罚款或者是构成犯罪的话,三年以下有期徒刑或者是拘役,但是不管怎么说的话,有人......
·领过结婚证女方户口可以不迁走吗
领结婚证和迁户口没有必然关系,是否迁户口要看当事人自己的意愿和迁入地的落户政策。1、户口即户籍,由公安机关户政管理机构所制作的,用以记载和留存......
·土地使用权的出让年限是多少?
土地使用权的出让年限是多少?在我国个人或者单位不能获得土地的所有权,只能通过法定的方式获得土地的使用权。另外,土地使用权不是一种无限期的权......
·开办费股东垫付了怎么偿还?
开办费股东垫付了怎么偿还可以做借款,计入其他应付款,后面有收入了,再体现付给股东,当还款。如果是内部账,要做。公司开办之前股东垫资的款项应该......
·五险一金企业和个人的比例是多少
“五险一金”医疗保险,单位缴6%,个人缴2%。从参保缴费之日起,满6个月后才能享受,职工基本医疗保险待遇。工伤保险,由用人单位缴纳。工伤保险费率分......
·怎么提起医疗事故鉴定
1.双方当事人协商解决争议,需进行医疗事故技术鉴定的,应共同书面委托医学会的医疗事故技术鉴定工作办公室组织进行医疗事故技术鉴定。a.医、患双方当......
·公司法对中小股东权益的保护措施有哪些
公司法对中小股东权益的保护措施有哪些?作为公司的股东,不管您是作为主要投资人还是掌握公司少部分股权的中小股东,您的合法权益都是会受到公司法......
·不应当撤销的行政许可情形
1,撤销行政许可可能对公共利益造成重大损害的,应当不予撤销。撤销行政许可,就意味着被许可人从事许可事项的生产经营等活动应当随之停止,否则,其行......