企业征地拆迁财务处理如何操作?
一、拆迁补偿的形式
城市改造房屋被拆除,给被拆除房屋的所有人造成了一定的财产损失。为保证被拆除房屋所有人的合法权益,拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)给予补偿。补偿的对象既包括自然人也包括法人。
根据《城市房地产拆迁管理条例》的规定,房屋拆迁补偿有三种形式,即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。
1、产权调换。拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人,使原所有人继续保持其对房屋的所有权。这是一种实物补偿形式。
2、作价补偿。拆迁人将被拆除房屋的价值,以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。这是一种货币补偿形式。
3、产权调换和作价补偿相结合。拆迁人按照被拆除房屋的建筑面积数量,以其中一定面积的房屋补偿被拆除房屋的所有人,其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。这对那些被拆除房屋面积较多,又难以支付补偿房屋与被拆除房屋结构差价的被拆迁人较适用。
二、收取拆迁补偿费的会计处理
不论是何种补偿方式,有一点是相同的。拆迁项目是由政府主导的,不是被拆迁人主动搬迁,是根据政府的指令被动搬迁,是被拆迁人的非自愿行为。并且由政府下达统一的拆迁安置通知,这是以政府为主的拆迁安置的最重要特征。
政府拆迁安置时被拆迁人收到的拆迁补偿款的会计处理,财政部2005年8月15日下发的《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》(财企[2005]123号)做出了相关的规定。该文件适用的范围是企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款。
企业收到政府拨给的搬迁补偿款,作为“专项应付款”核算。搬迁补偿款存款利息,一并转增“专项应付款”。因搬迁出售、报废或毁损的固定资产,作为固定资产清理业务核算,其净损失核销“专项应付款”;机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用,直接核销“专项应付款”;用于安置职工的费用支出,直接核销“专项应付款”。企业搬迁结束后,“专项应付款”如有余额,作调增“资本公积金”处理,由此增加的“资本公积金”由全体股东共享:“专项应付款”如有不足,应计入当期损益。
三、迁补偿款的涉税处理
可以得到政府拆迁补偿款的居民和企事业单位,涉及到的税种有“营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税”等税种,在此分别加以阐述。
1、营业税
对于企业收到的拆迁补偿款是否要交纳营业税,目前国家税务总局的文件没有明确规定,只有《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》(国税函[1997]87号)文件在内容与此比较近似,该文件规定对于对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入,应按照营业税“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。因为该文件存在适用范围的限定,个人和企业收到的拆迁补偿款不能完全适用该文件。
2、企业所得税
根据目前的政策,对内资企业取得拆迁安置补偿款在所得税方面没有特别的规定。被拆迁单位应按照财企[2005]123号文件的规定,房屋、设备的拆迁、拆卸、运输、清理等先通过“固定资产清理”科目核算,拆迁完毕冲销“专项应付款”,“专项应付款”余额转入“资本公积”或“营业外支出”。“资本公积”并入应纳税所得额计算缴纳企业所得税,转入“营业外支出”的损失按照《企业财产损失所得税前扣除管理办法》(国家税务总局令第13号)的规定,经过确定城市改造的政府所在地税务机关的上一级税务机关审批后作为财产损失税前扣除。
但对于机器设备重新安装、调试等原因发生的费用,直接核销“专项应付款”的规定,同税法的规定存在时间性差异。按照规定机器设备的安装、调试所发生的费用应予资本化,通过计提折旧的形式税前扣除。
3、个人所得税
被拆迁人是个人的取得拆迁补偿款个人所得税处理,早在1998年的国家税务总局下发的《关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》(国税函[1998]428号)文件就明确,按照城市发展规划,在旧城改造过程中,个人因住房被征用而取得赔偿费,属补偿性质的收入,无论是现金还是实物(房屋),均免予征收个人所得税。
4、土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》的规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。因此,不论是法人还是自然人,不管是内资企业还是外资企业,只要是发生转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为就要根据税法的规定计算缴纳土地增值税。同时第8条又规定,因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。
综上所述,企业不同与个人,每一笔资金往来都要入账,进行会计科目核算。征地拆迁财务处理比较复杂,通常是将拆迁款当做“专项应付款”进行核算。因为企业多了一笔进项,还涉及到税务方面的问题,所以处理起来比较费精力。
遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823
@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>
·合同与分公司签订起诉总公司吗?
合同与分公司签订起诉总公司吗?分公司是指在业务、资金、人事等方面受本公司管辖而不具有法人资格的分支机构。分公司属于总公司的分支机构,在法律上、......
·有什么犯罪不适用假释2023
一、有什么犯罪不适用假释对累犯以及因故意杀人、强奸、抢劫、绑架、放火、爆炸、投放危险物质或者有组织的暴力性犯罪被判处十年以上有期徒刑、无期徒......
·合同效力确认纠纷诉讼时效是几年
合同效力确认纠纷诉讼时效是几年?1、中华人民共和国民法总则第一百八十八条对诉讼时效的规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。“法......
·前业主拖欠物业费怎么办
前业主拖欠物业费怎么办一、前业主拖欠物业费怎么办当事人约定由债务人向第三人履行债务的,债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定,应......
·涉嫌违法被刑事拘留后会放人吗?
涉嫌违法被刑事拘留后会放人吗?涉嫌违法被刑事拘留后可能会放人,刑事拘留37天后可以有以下几种处理结果:1、逮捕,事实清楚,证据充足,经检察院批准......
·关于社会保险缴费基数申报核定工作
关于社会保险缴费基数申报核定工作(一)申报核定时间。2016年度,我市参保单位及职工的社会保险缴费基数申报时间为7月11日至8月31日。缴费基数实际核......
·自己在工作岗位上中风算不算工伤
一,自己在工作岗位上中风算不算工伤根据《工伤保险条例》第十四条,职工有下列情形之一的,应当认定为工伤:(一)在工作时间和工作场所内,因工作原因......
·关于软件著作权登记证书是专利吗?
关于软件著作权登记证书是专利吗有当地版权中心给软件申请者最终下发的软件著作权登记证书,也就是一种法律上的凭证,该著作权登记证书能够证明软件......
·一般离婚诉讼标的是什么?
一般离婚诉讼标的是什么?一般离婚诉讼标的是离婚时可以瓜分到的财产、孩子的抚养权等,若是在结婚之后还有出轨或者是重婚等的行为,此时离婚诉讼标......
·什么是诉讼离婚
什么是诉讼离婚所谓诉讼离婚,顾名思义,就是到法院打离婚官司,通常是因为夫妻双方就是否离婚、子女的抚养、财产的分割和债务的分担不能达成一致,而......
·用购销合同在银行能贷到款吗有哪些
用购销合同在银行能贷到款吗有哪些规定一、购销合同在银行能贷到款吗?答案是可以的。下面是一些贷款技巧;1、借款理由:贷款人在申请贷款的过程中,贷......