王庆磊律师
王庆磊律师法律网
26.nj64.com
南京王庆磊律师电话18012961823

买房应注意的细节

  1.权属证书

  


  
  一般来说,许多房地产项目在预售时,证书不是很全,虽然有些可以慢慢补齐,并不影响买家的购买与居住,但是也有可能潜伏着风险,所以您在签约之前,最好还是看一下有关该房产项目的权属证书后再做决定。

  


  
  这里所说的权属证书主要包括:建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工证、销(预)售许可证。另外,买家还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致,是否同与您签约的发展商名称一致。如果不一致会给买家办理产权证带来麻烦。缺少部分证书不一定真会有风险,如果某个项目假造证书的话,则必有很大风险,请买家注意。

  


  
  2.防止面积欺诈

  


  
  商品房销售一般以单位面积价格来计算一套住宅、一栋楼的总价,这时面积就成了影响总价的至关重要的因素。对于一套已经存在、大小已经固定的住宅来说,面积大,总价就会增加,开发商就可以从中多获利,于是,购房者经常与开发商在房子面积上产生纠纷,常出现的问题有:

  


  
(1)增加每套住宅应分摊的公用面积、将不应计入销售面积的部分原封不动地算进去。

  


  
  (2)以建筑面积计价,承诺一个较高的使用系数但又不把使用系数写入合同,房屋交付时使用系数大打折扣,使购房者损失实际可利用的面积。

  


  
  (3)以使用面积计价时,混淆建筑面积与使用面积的概念,扩大计算使用面积的范围。

  


  
  (4)小幅度夸大使用面积和建筑面积,在有关部门实际测量后,因差额较小,不再重新结算差价。

  


  
  在合同中对面积差异的处理有所约定。面积差异不超过合理比例———3%时,房价保持不变,若超出此比例,双方就是议定处理办法。

  


  
  3.签订认购书

  


  
  购房者买房第一步是与开发商签认购书,并交一定额度的定金,这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后,或是因售价又提高了,或是购房者随着对该项目的了解觉得不合适,还有因得不到银行的贷款而无法购买该房产时,发展商一般都只退购房款而不退定金,理由是买家没有履行合同,所以没收定金。在这里建议买家最好与发展商在协议中约定,若买家得不到贷款时,定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等,这样就避免了很大的麻烦。

  


  
  4.购房合同文本

  


  
  (1)您应与发展商签署由房管部门印制的合同文本。因为这些文本中都对双方的权利义务进行了明确规定,较少出现发展商拟订的“不平等条约”。

  


  
  合同中要明确对不按设计图纸施工和达不到质量等级的处理办法,做到越详细越好。另外,在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表,如果不是,则是否持有“授权委托书”。否则,这个人的签字是无效的,同时要注意合同上的公章,这样可以避免发展商推卸责任。

  


  
  实践中,往往存在开发商与投资商不一致的情况,比如项目是张三开发,实际上是李四投资,作为买家还是应与张三签约,否则以后办理各种手续会很麻烦。

  


  
  除了签订正式的合同,您还必须签订补充协议,包括一些正式合同中没有体现的相关条款,例如关于发展商提供的装修情况以及承诺的便利条件和配套服务等。(2)关于价格

  


  
  一般买家应缴纳按购销双方约定的计价标准和房屋面积计算出的房价款和按国家规定应缴纳的各种税费。

  


  
  有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下,就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务,并接受相关约束,这是对消费者的侵害。所以,买家应该将物业管理条款与预售契约分开签署,或另外设置条款确定物业管理的费用标准。

  


  
  (3)交房日期

  


  
  因建设资金不足而延期交房是常有的事。开发商为逃避责任,常常在交房时大做文章。常见的有:只注明竣工日期,没有标明使用期;交房日期极其含糊,如将交房日期定为“水电安装完毕后”、“质量验收合格后”等;利用大的市政建设做幌子,称其为不可抗力因素导致延期交房……对此,购房者应注意签合同时一定要将交房日期明白地确定为“某年某月某日”。同时,还要注明开发商不能按时交房需承担的责任。

  


  
  5.注意所买房产是否已设置抵押权

  


  
  开发商在进行商品房的开发过程中,往往出于融资的需要,以先取得的全部或部分国有土地使用权或正在建设中的工程作为抵押物向银行申请贷款。根据我国《担保法》的规定,未经抵押权人同意,抵押人(一般为借款人)不得处置抵押物。因此,在抵押权尚未解除的情况下,开发商预售商品房前必须经享有抵押权的银行同意,且保证预售所得款项先用于偿还贷款,买卖双方才能顺利办理产权过户。

  


  
  因此,在购房前买家核验开发商出示的国有土地使用权证时,须注意该证书上“有关他项权利证明”栏内是否注明有上述抵押情况。如有上述情况,买家应注意核验自己购买的房产是否属于已抵押的部分。由于个别开发商未能按期偿还银行贷款,造成银行不愿放弃其在开发项目上设置的抵押权,导致买家无法顺利取得产权证。

  


    6.关于违约

    签约的目的就是假设日后会出现违约现象并提前设定一些条款预防,所以在预售契约中一定要清楚约定违约责任,最好明确约定违约金,现行违约金标准为每日万分之四。

    有些发展商要求客户在签订正式的预售契约后,再签订一个补充协议,两份协议中约定的纠纷处理方式有所不同,请买家注意协调统一,以免日后扯皮。遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823

@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>

·民间借贷中的风险怎么预防
      民间借贷中的风险怎么预防一、民间借贷中的风险怎么预防1、借款用途要正当,借贷关系要合法《民法通则》第90条规定:“合法的借贷关系受法律保护”。......


·一、分居两地怎么办离婚手续?
      一、分居两地怎么办离婚手续?《婚姻登记条例》第10条规定:“内地居民自愿离婚的,男女双方应当共同到一方当事人常住户口所在地的婚姻登记机关办理......


·剥夺继承权遗嘱公证无效有哪些情形
      剥夺继承权遗嘱公证无效有哪些情形《民法典》(2021年1月1日实施)第一千一百二十五条继承人有下列行为之一的,丧失继承权:(一)故意杀害被继承人;(二)......


·农村土地承包经营权有序流转的法律依据是什么
      农村土地承包经营权有序流转的法律依据是什么农用土地在承包的过程当中,必须是有序进行的。从宏观方面来说,这样才能够确保我国农业的正常发展秩序,......


·洗化工商行政处罚程序规定有哪些
      洗化工商行政处罚程序规定有哪些近年来随着网购事业的发展,现在越来越多的喜欢在网上直接都买日化用品。这也给了不少不法分子可趁之机,他们通过对......


·规模猪场拆迁如何保护养殖户权益?
      一是不该禁养的不能禁。要科学划定禁养区,防止盲目扩大禁养范围。为此,环保部、农业部联合制定下发了《畜禽养殖禁养区划定技术指南》,要实事求是,......


·患了新型肺炎的员工是否适用医疗期
      患了新型肺炎的员工是否适用医疗期?对于被确诊为新型肺炎的员工,可以被视为处于医疗期内,企业不得依据《中华人民共和国劳动合同法》第四十、四十一条......


·海事行政处罚裁量基准内容有哪些?
      海事行政处罚裁量基准内容有哪些?中国海上贸易的发展历史悠远绵长,中国海上贸易发展至今已经形成了一系列的完善的法律体系,以便于维护海上贸易的......


·发生工伤事故后慈溪工伤鉴定去哪里?
      在外工作难免会发生危险,甚至发生工伤事故。在慈溪这样一个私营企业十分发达的地区尤为常见。可是,很多人对慈溪工伤鉴定的政策内容不太清楚。那么,......


·一、财产分割协议与遗嘱的区别有什么?
      一、财产分割协议与遗嘱的区别有什么?遗嘱是遗嘱人生前在法律允许的范围内,按照法律规定的方式对其遗产或其他事务所作的个人处分,并于遗嘱人死亡时......


·寻衅滋事自守怎么处罚?
      寻衅滋事自守怎么处罚?一、寻衅滋事自守怎么处罚?寻衅滋事罪,处刑一般在五年以下,要根据犯罪事实、犯罪的结果、犯罪手段及悔罪表现等各情况量刑......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 王庆磊律师 All rights reserved.
律师热线:18012961823
18012961823
点击这里给王庆磊律师发消息


在线法律咨询