王庆磊律师
王庆磊律师法律网
26.nj64.com
南京王庆磊律师电话18012961823

在我们现实生活中,在购买预购房的时候会签订买卖房屋协议,同时

在我们现实生活中,在购买预购房的时候会签订买卖房屋协议,同时当事人为了保证将来购房的实物权也会签订预告合同的。那么有的人想将期房预告登记抵押,那么有关抵押预告登记具有什么样的法律效应呢!还有很多人对此有疑问,本文我们将为您详请介绍。
   一、预告登记抵押具有什么法律效力
  1、预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权效力,对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为,具有对抗效力。立法机关的立法理由为:“预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利,……以保障债权人将来实现债权。……这些处分行为既包括一房二卖,也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。即该规定是为保护购房者的利益,解决商品房预售中出现的开发商一房二卖,或者对已销售给购房者的期房私自设定抵押等损害消费者利益的问题而规定的,其实质是为了限制开发商对预购商品房的处分。
  2、预购商品房抵押权预告登记的权利性质可视为是一种准物权,或称之为“次抵押权”,其效力弱于抵押、保证、质押、留置、定金等担保物权,但优于债权。理由为:一是预购商品房贷款抵押合同成立之时,贷款银行已经按照预购商品房买卖合同的约定,一次性将全部贷款划转到开发商指定的银行账户,即权利人已经为获得物权保护而先期支付了对价;二是预购商品房虽无权属证书,但具有商品房预售资格的开发商前期已投入了25%以上的工程建设总投资,并且已交付了全部土地出让金,获得了土地使用权证书。即期房及其附着的土地是具有财产价值的,是一项尚有待法律明确其权利边界的财产;三是根据《房屋登记办法》的规定,预告登记,房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载后,向登记权利人发放登记证明,即该登记权利已经履行向社会公众公示的程序。
  3、预告登记没有优先受偿的权利,只有对抗第三人的效力。抵押预告登记作为一种临时性登记行为,既不是行政部门对期房交易的监管行为,也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记,其设立目的在于期房买卖中,债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔,为平衡不动产交易中各方利益,维护交易安全,法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力,但鉴于不动产物权尚未成立,不具备法定的抵押登记条件,故不产生优先受偿的效力
  4、抵押权预告登记的目的仅是为了保障将来能对享有抵押权,即权利人依据预告登记享有优先设立抵押权的权利,在抵押权办理登记生效之前,权利人并不直接享有抵押权,亦不能据此主张享有抵押权。
   二 、我国关于预抵押登记制度的规定
  《物权法》第二十条规定,“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”
  依照本条规定,不仅“所有权”可以申请预告登记,包括抵押权在内的“其他物权”亦可进行预告登记。
  《物权法》第一百七十九条,为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。
  第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
  预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的。预告登记失效。
  预抵押登记制度,就是在购房者与开发商的购房合同、购房者与银行的借款合同签定的同时,在房管局的备案系统上立即生成预抵押登记,以排斥第三人对房产的行使权利。根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款规定:以预购商品房抵押的,登记机关应当在抵押合同上记载,抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。
  在期房预告登记抵押中,抵押期房的预购人必须要签订有效的房屋预售买卖合同、同时期房必须要上相关的部门办理抵押登记。在预告登记抵押制度中只是相关部门对房屋买卖在场进行监督的规定,只是为了更好的约束和规范房屋买卖市场,作为登记后的预告抵押是具有一定的法律效力的。
  
  
  遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823

@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>

·税务机关加收的税收滞纳金是罚金吗?
      税务机关加收的税收滞纳金是罚金吗?一、税务机关加收的税收滞纳金是罚金吗?税款滞纳金不是罚金,税款滞纳金是指纳税人扣缴义务人不按照规定的期限......


·一、上下班工伤认定办法条件是什么?
      一、上下班工伤认定办法条件是什么?在上下班的规定时间和必经路线上,发生无本人责任或者非本人主要责任的道路交通机动车事故的,可以认定为工伤。交......


·一般吸收客户资金不入账罪既遂是怎么处罚的?
      一般吸收客户资金不入账罪既遂是怎么处罚的?一般吸收客户资金不入账罪既遂的处罚,是根据《中华人民共和国刑法》第一百八十七条银行或者其他金融机构的......


·逃税的行为具体都有哪些
      逃税的行为具体都有哪些一是伪造(设立虚假的账簿、记账凭证)、变造(对账簿、记账凭证进行挖补、涂改等)、隐匿和擅自销毁账簿、记账凭证;二是在账簿上多......


·开发商他项权证之间的联系是什么
      因为普通老百姓实在是承受不起黑心的开发商会给自身带来的这种损失,因此鉴于以前发生过的那件事情,可能业主对开发商口中所说的一些事情不会全然相信......


·离婚一般孩子判给谁 离婚不想要孩子怎么办
      很多离婚夫妻因为无法就孩子的抚养问题协商达成一致,所以不能通过协议方式离婚,而只好向法院提起离婚诉讼。那此时法官对孩子抚养权进行判决的,往往......


·司法鉴定的基本要求原则是什么
      民事纠纷事件出现后如果无法通过双方协商来解决问题的话,那么最好的方式就是通过司法的途径来解决问题了,司法途径解决民事纠纷问题的话有可能需要涉......


·当事人买二手房没有土地使用证给过户吗
      当事人买二手房没有土地使用证给过户吗理论上说,二手房一般需要三证才可以交易,没有土地证是不可以交易的。但是实际操作过程中有些房子还是可以过......


·在我国私募基金管理人可以外聘吗?
      在我国私募基金管理人可以外聘吗?一、私募投资基金管理人登记及基金备案的性质私募投资基金管理人登记和私募基金备案不属于行政许可事项。根据《证......


·鄂尔多斯工伤鉴定结果一般多久出来?
      鄂尔多斯工伤鉴定结果一般多久出来?工伤鉴定结果应在员工申请劳动能力鉴定之后的60日内下达,如遇到专家组出现争议的情况可延迟30日下达。如单位或......


·合同履行治愈规则法条是什么?
      合同履行治愈规则法条是什么?合同履行治愈在《合法法》第36条有明确规定,合同的履行治愈简单的理解就是,一个欠缺法定和约定条件的合同,通过当事人的实......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 王庆磊律师 All rights reserved.
律师热线:18012961823
18012961823
点击这里给王庆磊律师发消息


在线法律咨询