房地产私募基金公司是怎样的
房地产投资基金公司是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度的公司。
它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式,募集投资者的资金,委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资,投资期限较长,追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。
二、房地产私募基金的特点
1、多固定收益,少浮动收益
与传统的Pre-IPO类的私募股权基金不同,房地产私募基金极少采用纯浮动收益结构。相反的,房地产私募基金的发起人(主要是融资方)会通过基金架构和交易结构的设计,或多或少地给予投资人固定收益的承诺。事实上,出于现阶段房地产行业波动明显的特征,一般的房地产私募基金如不采用固定收益模式就很难排除投资人的风险顾虑,进而对基金募集造成很大障碍。反之,对房企而言,如房地产行业反弹后持续走好,固定收益的基金模式将确保其取得项目开发的大部分利润。
2、多优先、劣后结构,少同股同权结构
作为给予投资人固定收益承诺的一种方式,房地产私募基金一般会借鉴信托的“优先、劣后”结构。简单而言,房地产私募基金的投资人一般均为“优先级合伙人”,在优先级合伙人出资总额的基础上,房企本身或基金管理公司或其关联企业将“配比”20%-30%的资金作为“劣后级合伙人”;在优先级合伙人全部收回其投资本金和按固定收益计算的投资回报前,劣后级合伙人将不得取回其出资,也不得分配任何收益。上述表述原则上都会在房地产私募基金的《合伙协议》中有所体现,相当于有融资需要的房企在基金架构内给投资人做了一定程度的担保。值得关注的是,部分房地产私募基金已逐步开始向社会募集劣后级合伙人。如这种模式得以推广,则不仅房企的资金和担保压力将大大降低,房地产私募基金的受众面也将得以扩大,从而更好地符合不同收益需要和不同风险承担能力的投资者的需要。
3、多夹层投资,少股权投资
房地产私募基金业目前主流的投资模式都是采用“股权 债务”的“夹层投资”的方式,即通过股权转让等方式持有房地产项目公司股权后,再以股东身份向项目公司做股东借款。由此导致的退出方式是:债权部分,还本付息;股权部分,由开发商回购。原则上,双方会签订一个固定的回购协议,比如约定一年之后以什么样的价格回购股权。
三、房地产私募基金存在的问题
目前市场上运作的房地产私募基金本身存在很多不规范的情况,导致诸多投资人对于此类基金仍处于观望状态,主要的问题有:一是基金管理人良莠不齐。各地关于私募基金管理人的门槛各不相同,有的要求设立股权管理公司,有的仅仅投资管理公司或者咨询公司就可以充当管理人的角色,而且关于管理公司的人员要求也几乎没有法律规范。加之私募基金的载体有限合伙企业本身就是最为灵活的组织形式,其出资、验资、减资、清算等等法定手续存在许多不规范的情况。二是关联交易充斥其中。相比与传统的Pre-IPO类的私募股权基金,房地产私募基金关联交易的情况更为普遍,基金管理人本身来自于房地产公司,或者与房地产公司有着千丝万缕的关系。此类私募基金最终是否能够确保投资人的利益尚存疑问。房地产私募基金至今始终以行业自律为主,其中的关联交易和利益冲突更是一直缺乏监管。房企在组建基金后投资他们自己的项目时是否能认真、公允地进行尽职调查、风险评估和项目商业条款谈判,将直接决定投资人的资金安全。
以上内容主要介绍了和房地产私募基金公司有关的内容。房地产私募基金公司是房地产市场快速发展的产物,同时是对资本需求的产物。私募基金进入房地产市场,也是对房地产市场的一种支撑,给房地产市场的发展带来足够多的资金。但是私募基金涉足房地产市场,意味着市场的复杂程度也在变化,因此也要加强对房地产私募基金的管理。
遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823
@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>
·起诉诉讼时效中断时间点是否有规定
起诉诉讼时效中断时间点是否有规定?诉讼时效中断时间点没有明确的规定,诉讼时效中断可以发生在时效进行期间的任何阶段。根据民法通则第140条的规定,......
·怎样处理当事人申请笔迹鉴定?
一、怎样处理当事人申请笔迹鉴定?申请笔迹鉴定去市级及以上的公安机关的刑事鉴定中心,从事笔迹司法鉴定所进行鉴定。笔迹鉴定条件:一般要求委托人......
·备案网签政策是怎样的?
备案网签政策是怎样的?备案网签政策是需要在签订了合同之后在网上备案的,应该需要办理了网签之后才可以对房屋租赁合同进行网上备案,而且办理网签也......
·加班费应以什么为基数计算
加班费是劳动者加班应该获得的报酬,它亦是劳动者在工作中十分关心的问题之一。那么,在法律上,加班费应该以什么为基数去计算呢?实践中,有的单位可......
·医疗事故伤残鉴定程序是怎样的
医疗事故伤残鉴定程序是怎样的?医疗事故纠纷鉴定的启动程序,有三种方式,包括:医患双方共同委托鉴定、卫生行政部门组织鉴定和法院指定鉴定。1、医......
·组织考试作弊罪情节严重怎么认定?
由于刑法修正案中对作弊行为进行了规定,作弊入刑后的首次高考即将来临,也被称为最严高考。罪名中“情节严重的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚......
·2023老婆怀孕可以离婚吗
老婆怀孕可以离婚吗我国《婚姻法》规定:“女方在怀孕期间或分娩后一年内,男方不得提出离婚。女方提出离婚的,或人民法院认为确有必要受理男方离婚请......
·征地房屋拆迁方案批准通知书的范本
征地房屋拆迁方案批准通知书的范本一、征地房屋拆迁方案批准通知书___市征地房屋拆迁方案批准通知书___征拆延字[___]___号___开发总公司:经......
·夫妻离婚时债务怎么分配的
一,夫妻离婚时债务怎么分配的一对夫妻要离婚的话,是必须到我国的民政部门办理离婚手续的,并且要对婚姻共同的财产和债务进行一个具体的计算,并且在......
·同时履行抗辩权是什么?
同时履行抗辩权是什么意思?合同是具有法律效力的凭证,如果当事人双方签订了合同,根据法律的规定就有义务履行合同中相关的约定。但法律同时又规定......
·集体土地承包权证应该去哪里办
集体土地承包权证应该去哪里办根据不同的经营承包经营方式(以家庭承包经营的承包方、其他方式承包经营的承包方)由县级以上地方政府依法登记、审核、核......