房屋转租合同有怎样的效力
一、房屋转租合同有怎样的效力
房屋租赁合同效力如何要区分具体的情况,以下三种情况下是有效的:一是经出租人同意,二是双方没有明确约定可否转租,三是次承租人善意的情形。
(一)出租人明确同意承租人可以转租。《合同法》规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。民法领域内法无禁止则为有效,出租人与承租人双方达成合意并且没有违反法律的禁止性规定的,转租合同有效。
(二)原租赁合同对转租问题未明确约定,承租人转租,此属有效合同。即使房屋转租合同没有经过出租人同意,但原则上不直接导致转租合同无效,出租人可以解除与承租人之间的合同来维护自己的权益。
(三)次承租人善意。原租赁合同约定未经出租人同意,承租人不得转租。次承租人不知承租人无权转租,与承租人签定转租合同,如对出租人的利益未造成损害,依合同自由原则及合同的相对性原理,则该自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系,双方合意的达成即成立合同并为有效合同,这也正是我国法律公平、诚信等现代司法理念的体现。此属有效合同。
二、什么样的房屋转租合同无效
合同无效是法律对于民事行为的否定性评价,只有出现严重的违法情形时才会导致无效,那么什么样的房屋转租合同无效呢?法律规定的主要有这两种:一是房屋本身就是违章建筑,二是转租合同期限超过了建筑物使用期,详细介绍如下:
(一)违章建筑的转租。法律规定出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效,此时转租合同由于基础法律关系的丧失而失去了有效存在的依据。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
(二)超过建筑物使用期的转租合同。租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。建筑物的使用期与建设用地使用权期限相关,一般是70年,超过部分由于建设用地使用权要收回或者继续缴纳使用费,房屋转租合同无效。
(三)承租人拖欠租金的。交付租金是承租人应当履行的法定义务,承租人拖欠租金的,出租人有权解除租赁合同,房屋转租合同也会因此而无效。
由此可见,商铺的使用者在签订转租合同时,应查明原商铺租赁合同的有效期限,只能在租赁合同的有效期限内签订转租合同。如果转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定属于无效,作为次承租人的商铺使用者的权利将得不到保障。不过,如果因为转租人的原因导致次承租人的租赁权受到损害的,次承租人可以根据转租合同的约定,要求转租人赔偿损失。
房屋转租合同有怎样的效力?这还是要看承租人是在什么样的情况下进行的转租,要是经过了原房东的同意,那么签订的房屋转租合同只要在法律规定的范围内,那么还是具有法律效力的。当然如果是违法转租,想要通过签订房屋租赁合同来保护自身利益的话,则一般是不可能的。
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