已经抵押的房屋如何进行买卖
一、房子已经抵押了还能买卖吗?
(一)转让已抵押房产的法律依据。
首先,我国法律规定,抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。 转让抵押物的价款明显低于其价值的,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的,不得转让抵押物。
其次,抵押人转让抵押物所得的价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分,归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
再次,抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务人后可以向抵押人追偿。
(二)房子已经抵押了还能买卖吗?
根据上面提到的法律
内容:自定义标题段落格式字体字号元素路径:字数统计延伸阅读:?最新商品房买卖合同司法解释全文2017经济适用房买卖最新政策有哪些?限价商品房买卖的最新规定有哪些?商品房买卖合同范本是怎样的二手房买卖时没拿到房本,购买合同有效吗?农村自建房买卖合同效力怎么认定?怎么处理?
规定,已经抵押给银行的房子如果要进行买卖,购房者是要通知银行的,银行同意买卖的,可以提前还贷解除抵押或者办理转按揭,从而实现房屋的买卖。那么,具体来说已经抵押的房屋怎么买卖呢?
二、已经抵押的房屋如何进行买卖
已设定抵押的房屋进行转让是房地产交易中非常典型的模式。通常,原业主通过向银行申请贷款购买了房屋,并将该房屋抵押给银行作为偿还贷款的担保。而在抵押权存续期间,如果房东欲将该房屋转让,在交易方式上同没有设定抵押的完全产权的房屋转让存在很大差异。
房地产交易中心会根据抵押权人是否同意转让抵押物或抵押登记是否已经注销,来判断交易的房屋是否可以转让过户,从而保护银行的合法权益,进而保障整个房地产交易体系的安全。一般而言,实践中有如下几种既符合法律规范,又具有可操作性的交易模式,供房屋买卖的双方选用:
(一)提前还款,解除抵押。
双方签订房地产买卖合同之后,由原业主一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额,之后银行释放抵押权,由房地产交易中心注销抵押登记,如此,原业主就取得了该房屋的完全产权,接下来,双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。
这种方法的优点是,在房东取得完全产权之前,买方没有支付房款,因此买方资金的安全性高;缺点是,完全由房东筹钱还贷,就要求房东具有很强的资金实力或融资能力,且没有充分利用买方的首期房款参与还贷,不是最为经济的解决方案。
(二)办理转按揭。
双方签订房地产买卖合同之后,双方共同向原业主的原贷款银行申请办理转按揭手续。
这种方法的优点是,无须筹措资金提前还贷,没有融资的压力,而是将房东原有的还贷义务转由买方承受,通过变更抵押登记,将抵押人从房东变更为买方;缺点是,转按揭手续较为繁复,且不是所有银行都有这项业务,而如果买方需要到另一家银行办理贷款,则会出现跨行转按揭的问题,操作起来比较繁琐。
(三)买房替原业主提前还贷。
双方签订房地产买卖合同之后,买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。
这种方法的优点是,充分利用了资金的流动价值,盘活了买方的首期房款,双方合力解决了交易的最大障碍;缺点是,买方的首期房款存在一定风险,如果原房主利用买方的资金帮他还贷,进而取得房屋的完全产权,再将该房屋转卖他人后逃匿,买方既不能取得房屋产权,又让首期房款血本无归,到那时,只能通过其他法律途径追讨,就非常被动了。
对于已经抵押的房屋,法律方面也是允许进行买卖交易,只不过此时房屋上面设置了抵押权,因此需要先对抵押权作出处理,然后才允许进行买卖。具体该如何买卖已经被抵押的房屋,我们已经在上文中作出了介绍,希望对您有所帮助。
遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823
@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>
·抑郁症伤人免刑事责任吗
抑郁症伤人免刑事责任吗一、抑郁症伤人免刑事责任吗抑郁症是不免除刑事责任的,按照轻伤害造成的结果承担法律责任,犯故意伤害罪,处3年以下有期徒......
·债务转移协议书
债权债务关系本身就是一个普通的民事法律行为,在任何的民事法律行为当中,最重要的一个原则,叫做意思自治原则。也就是说,双方当事人如果可以对一个......
·非法集资和私募的区别是什么
非法集资和私募的区别是什么?1、性质不同。非法集资是“未依照法定程序经过有关部门批准”而进行融资,是法律明确规定所禁止的行为。而私募基金则是由......
·一、企业职工非工伤死亡待遇有哪些?
一、企业职工非工伤死亡待遇有哪些?1、《中华人民共和国劳动保险条例》第十四条工人与职员及其供养的直系亲属死亡时待遇的规定:乙、工人与职员......
·民事诉讼普通程序答辩期为多长时间
民事诉讼普通程序答辩期为多长时间民事诉讼在当前社会是非常常见的,遇到问题无法通过协商的方式来处理的话,我们还可以通过民事诉讼的方式来处理这些......
·医疗事故有几种处理方式
医疗事故有几种处理方式1、医患双方自行协商解决。《医疗事故处理办法》第11条规定:“病员及其家属和医疗单位对医疗事故或事件的确认和处理有争议时,......
·著作权侵权行为的特征有哪些
著作权侵权行为的特征有哪些1、侵权对象的多重性著作权具有权利的多重性及可分性特点,包含着作财产权和着作人身权,其中着作财产权又包含复制、表演等......
·道路交通事故责任认定书格式内容有什么?
现在人们生活水平高,交通工具也越来越多,方便了出行也带来了很多交通问题,有时候难免因为自身或者他人或者意外的发生一些交通事故,这时有关部门会......
·非要式合同有哪些
非要式合同有哪些成立条件?一、什么是非要式合同?非要式合同,是指合同只需要经双方当事人协商一致即可成立的合同,法律没有限定合同的具体形式要......
·现行刑法对过失泄露国家秘密罪立案是怎么规定的
现行刑法对过失泄露国家秘密罪立案是怎么规定的一、现行刑法对过失泄露国家秘密罪立案是怎么规定的?1、泄露绝密级国家秘密1项(件)以上的;2、泄露......
·被行政处罚了享有哪些权利?
被行政处罚了享有哪些权利?有知情权和陈述和申辩权。被处罚人在接到《行政处罚事项告知书》后,应当仔细分析研究,重点审查处罚程序是否合法,事实认定......