无效房屋买卖合同有哪些
根据《民法通则》、《合同法》、《房地产管理法》的规定,结合我国目前的司法实践,笔者将房屋买卖活动中可能导致合同无效的所有情形进行总结,如下:
1、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定,无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。
2、限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。
3、一方欺诈另一方所签订的房屋买卖合同。指房屋买卖一方以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。
4、以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指房屋买卖一方以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐惧而签订的房屋买卖合同。
5、乘人之危签订的房屋买卖合同。是指房屋买卖一方乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。
6、房屋买卖双方恶意串通,损害国家、集体或他人利益所签订的合同。
7、买卖权属有争议的房屋。出售人应当对所出售的房屋拥有绝对的、无任何瑕疵的所有权,因为产权发生争议的房屋权属尚未确定,出售人并不一定拥有绝对的所有权,其签订的房屋买卖合同当然无效。
8、未经其他共有人同意,擅自处分其他共有人财产权利的房屋买卖合同;共有房屋的出售应当经过所有共有人签字一致同意,否则买卖合同无效。
9、出租人与第三人恶意串通侵害承租人优先购买权的房屋买卖合同无效。出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限通知承租人,承租人有以同等条件优先购买的权利,如果出租人与第三人恶意串通侵害承租人优先购买权的房屋买卖合同无效,但出租人仅仅是未履行通知的义务,或同等条件下将房屋卖给承租人以外的人的,其签订的房屋买卖合同仍然有效。
10、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同。被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋,房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售,否则所签订的房屋买卖合同无效。如法院依法查封的房屋、被划入拆迁规划红线范围内的房屋等等。
二、房屋买卖合同无效有什么后果
无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力,任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效,具有溯及力。房屋买卖合同是否无效应由人民法院、仲裁机关确认,而不是由买卖双方或一方决定。房屋买卖合同被宣告无效后,将产生以下法律后果:
1、相互返还。即由出卖人返还房屋价款,买受人返还房屋;
2、买受人已经实际使用房屋的,应当支付相当于房屋租金的使用费,买受人对房屋进行了装修的对于装修价值部分可由出卖人适当给予补偿。
3、有过错的一方应赔偿对方因房屋买卖合同无效所受到的损失,双方都有过错的,应当按照双方的过错大小分清双方责任,各自按照应当承担的责任分担损失。
4、在商品房买卖过程中,如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效,则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。
5、因双方恶意串通,损害国家、集体利益和第三人权益的,应当收缴双方财产,归国家所有或返还给第三人。
6、涉及到违法犯罪行为的,则应受到行政或刑事处罚。
一旦认定房屋买卖合同是无效的,那么肯定会对当事人造成一定的影响。而无效房屋买卖合同也会产生一些不利的后果,具体就包括我们在上文中整理的内容。在生活中,由于知识和经验的不足,很多人不慎买了一套问题房屋,或签了一份无效的房屋买卖合同,惹来无尽的麻烦。在这种情况下,要是当事人不知道应该怎么处理的话,可以咨询一下专业的律师。
遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823
@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>
·led灯具购销合同
led灯具购销合同LED照明产业在国内外迅猛发展,由于法律法规的滞后性以及技术方面的差异,与LED灯具相配套的检测测量技术及相关标准仍不完善。因此,......
·企业名称权与商标权两者是一样的吗?
企业名称权与商标权两者是一样的吗?企业名称权与商标权这两种权利是不一样的;1、企业名称权,自企业成立时享有,即自登记之日起享有,是在工商局登记......
·审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件的司法解释
审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件的司法解释对于国有土地使用权的获取,我们都知道一般是需要在符合相应的条件的基础上进行申请,才能取得土地使......
·办理临时身份证需要本人去吗
办理临时身份证需要本人去吗?1、原则上应当本人办理,不能代办。但有些地区对于因本人无法前往亲自办理的允许直系亲属代办。故请办理人咨询当地派出所......
·借条写还不了用车抵押有用吗?
借条写还不了用车抵押有用吗?借条写还不了用车抵押有用,但是双方当事人必须是在借款的时候,已经约定了利用车辆来进行抵押。借条的格式并没有统一的规......
·员工入职5个月被辞退要赔偿吗
一、员工入职5个月被辞退要赔偿吗要赔偿。《劳动合同法》第四十七条经济补偿按劳动者在本单位工作的年限,每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支......
·聋哑人拐卖儿童属于犯罪吗?
聋哑人拐卖儿童属于犯罪吗?显然是属于犯罪的,聋哑人也是可以作为犯罪主体来认定的。根据《中华人民共和国刑法》第二百六十二条第一款的规定,拐骗儿......
·间接故意杀人罪怎么判
间接故意杀人罪是根据行为人的主观形态进行判断的,与直接故意杀人罪相对应。但不管是在哪种情形下,此时既然都构成了故意杀人罪,那么就应当按照《刑......
·根据我国法律规定注册资本需要验资吗?
一直以来,我们国家的注册资本制度都是公司设立的一个非常重要的制度,对于公司来说,要想成立的话,他有一个前置性的环节,必须进行注册资本认缴,当......
·恶意枪注商标告对方侵权公安局立案吗
恶意抢注商标告对方侵权公安局一般不会立案,但是如果非法获利金额达到了三万元以上的公安局就会立案调查,商标局对于该类案件也会对其移送到公安局进......
·一般的诈骗被批捕判了几年
一般的诈骗被批捕判了几年诈骗公私财物,数额较大的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上......