怎样处理商品房预售纠纷
正确处理商品房预售合同纠纷,必须针对不同性质的纠纷采取不同的原则:
(一)标的权利瑕疵纠纷及其处理。
标的瑕疵在商品房预售纠纷中占有相当比例,常见的标的权利瑕疵问题和质量瑕疵问题。标的权利瑕疵主要是抵押问题和权利证书,有如下三种处理方式:
1、已经交付并办理产权登记的房屋如果仍存在抵押,购房者可以要求开发商提供担保或要求退房;
2、已付清房款但没有交付的,购买者可以要求开发商提供担保;
3、既未付清房款也未交付的,购买方在享有知情权的基础上,与开发商协商解决。
(二)标的质量瑕疵纠纷及其处理。
质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等。对于存在质量瑕疵的预售房屋,司法解释也作出了具体规定。如质量严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。但该规定,过于规范,不利于操作,仍须进一步明确严重影响正常居住使用的范围。
如果由于开发商的虚假宣传影响购房方购房意图的,购房者可以要求解除合同和赔偿损失,如开发商在出售某一栋房屋时,对购房方说,该房前面建一层门面房,某甲因看中该房前面视野好,于是购买二层商品房一套,后来,该开发商为赚取更多利润,将一层门面房改为二层,此时甲有要求退房并要求开发商承担赔偿损失的责任。
另外,开发商售房过程中所作的承诺与实际不一致的,法律应规定开发商承担支付房款20%以上违约金,因为在购房过程中,购房方一般处于弱势地位,合同中一般对此违约没有约定,同时有时该类违造成的损失难以计算,致使该类违约出现后,无法追究开发商的违约责任。
二、遇到商品房预售纠纷怎么办
引起交付不能或不能如期交付纠纷的原因具有多方面因素,有的因建房资金不到位,有的因预售方将已预售房屋转卖而引起等。对于此类纠纷,2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。对于此类纠纷,应采取以下处理方式:
(一)从切实维护购买方的合法利益角度出发,开发商在催告后三个月内履行的,同时要承担违约责任。
(二)如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的,购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失(损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算)的权利。
(三)对于延期履行合同,如果未约定违约金数额,可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。
然而近年来,商品房预售在受到交易双方青睐的同时,由于立法的缺陷也造成了许多纷争。这些纠纷一旦产生,处理起来难度就会很大。因此当您遇到此类问题时,建议您向专业的律师咨询,听取律师的建议来解决问题。
遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823
@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>
·汽车交强险看病赔偿金额是多少?
现在很多家庭都有汽车,汽车在我们的生活中起着重要的作用。但是,近年来随着汽车数量的增多,交通事故也在不断地增多。我们很多普通家庭的汽车买的保......
·认罪量刑的规定是怎样的?
对于民事主体来说,在触犯了刑事法律的规定之后,一般是会受到较为严重规定处罚的,对于民事主体,在遇到他人实施犯罪行为之后,不管是否导致了自己的......
·一、交通事故赔偿误工费按责任认定赔偿吗?
一、交通事故赔偿误工费按责任认定赔偿吗?根据道路交通事故处理规定,交通事故责任者应当按照所负交通事故责任承担相应的损害赔偿责任。此外应在医疗机......
·如何订立录音遗嘱
如何订立录音遗嘱1、订立录音遗嘱的条件:(1)遗嘱人必须要有完全民事行为能力。《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国继承法若干问题的意见》......
·偷税漏税主动补缴会从轻处罚吗?
偷税漏税主动补缴会从轻处罚吗?对逃避缴纳税款达到规定的数额、比例,已经构成犯罪的初犯,满足以下3个条件可不予追究刑事责任:一是在税务机关依法下达......
·合同里没有违约金合法吗?
合同里没有违约金合法吗?我国的合同法有规定,对于合同中约定的违约金的数额而言,如果出现约定的金额少于因违约所造成的损失的这种情况,那么受损失的......
·离婚后再婚登记材料都有哪些
离婚后再婚登记材料都有哪些《婚姻登记条例》规定:办理再婚登记的内地居民应当出具下列证件和证明材料:(一)双方的常住户口簿、居民身份证;(二)本人无......
·故意毁坏他人财物怎么判
故意毁坏他人财物怎么判《刑法》中并未规定破坏他人财物罪,一般故意破坏他人财物的行为,金额达到一定数额或者具有严重情节的,以故意毁坏财物罪论处......
·证明商标申请条件有哪些?
证明商标申请条件有哪些?一、证明商标证明商标是指由对某种商品或者服务具有监督能力的组织所控制,而由该组织以外的单位或者个人使用于其商品或者......
·买的二手房如何过户房产证
买的二手房如何过户房产证1、信息核对。买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身......
·妨害动植物检疫罪处罚标准细分是怎样的?
妨害动植物检疫罪处罚标准细分是怎样的?法律依据《中华人民共和国刑法》第三百三十六条违反有关动植物防疫、检疫的国家规定,引起重大动植物疫情的,或......