借名买房合同有效么?
一、借名买房合同有效吗
借名买房的变通方式实际上存在很大风险。房地产作为不动产,以物权登记为准。在借名买房的情况下,房地产交易中心登记的对外公示的房产所有权人是实际出资人的父母或子女,即“名义产权人”,而实际出资人则是“实际产权人”。如果名义产权人未经过实际产权人的同意将该房地产擅自出售,且买家是以正常价格购买的,则实际产权人则无法要求取消交易。
借名买房合同,在履行过程中,如果发生纠纷,很有可能被认定为无效。
其理由主要应从政府推出安居房和限价房的目的考虑,政府为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题,从而改善整个社会的居住状况才推出这项针对特殊人群的优惠政策,在开发安居房和限价房的过程中,政府一般均需用不同方式和渠道给予财政补贴,而名义买房人转让的实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的购房权,如果这类合同有效,就会使原来不符合购房条件的人购买安居房或限价房,而原应享受安居房或限价房的人群的住房条件仍然没有得到改善,这样就违背了政府推出安居房和限价房的初衷,因而违反了社会公共利益。
二、以他人名义买房会发生哪些纠纷
此问题对实际出资购房的人是非常不利的,有3点:
1、当初买房登记在别人名下,根据我国法律的规定实际出资的购买人是没有所有权的。
尽管其实际出钱购买,此后一直居住,水电物业费都由其缴纳,但是其仍然得不到所有权。
2、当初购房时之所以将房屋登记到别人名下,大多是因为房子是某个单位的福利房,房价便宜,但是只卖给本单位职工,而且单位职工只享有房子所有权,只能办理房产证,不能办理土地使用权证,通俗说法叫小产权房。
购房人为了降低购房成本,便冒着很大风险将房子登记在他人名下。这种情况下一旦出现纠纷,除非建房的单位同意,实际出资的购买人是得不到房产所有权的,即便是与登记人达成协议,在单位不同意的情况下是无法变更登记将房子登记到实际购买人名下的。
3、即便按照现在的法律政策或者经单位同意能够将此房产登记到实际购买人名下,如果实际购房人按照其与登记人先前签订的协议(假定有这样的协议)要求法院判决将房屋过户到实际购买人名下,此时如果房屋的登记簿上登记的房子所有人还是原先的登记人则此种方法尚有可行性,但是如果登记人已经将房屋卖与另外的人,则实际购房人维权更加困难了。这种情况又可以分两种具体情况:
(1)如果登记人只是将房子以形式上的买卖、实质上的赠与或者与第三人串通的手段将房屋过户到第三人名下,则实际购房人是可以主张该过户或交易是无效的;
(2)如果以市场价卖给不知此房产所有权存在纠纷的第三人,则第三人按照现行物权法善意取得制度可以取得此房所有权。
如属第(2)种情况,则从法律上讲实际购房人除了支付价款购买此房,其已经没有其他途径获得该房产所有权了。
尽管实际购买人可能无法获得房子所有权,但是其与实际登记人在购房之初就房产所有权及使用就有约定,可以按照具体约定内容向法院主张其权利;即便法院认定其约定违反或者规避法律属于无效约定不受法律保护的情况下,实际购房人还是可以按照民法的不当得利原理,请求法院判决将实际登记人得到的不当利益归于实际出资购房人。
我们了解到借名买房合同在实践中是有可能会被认定为无效的,同时对于实际的购房者来讲,由于此时房产登记在他人的名下,自己要承担的法律风险就是比较大的。
遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823
@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>
·未交社保是否可以申请劳动仲裁
不可以,公司没有交社会保险,不可以申请劳动仲裁。用人单位未给劳动者缴纳社会保险,的确属于劳动争议。欠缴社会保险费或未按规定的工资基数足额缴纳社......
·办理年检需要的材料有哪些
办理年检需要的材料有哪些一、办理年检需要的材料有哪些机动车年检也就是我们平时所说的验车。未年检车辆上路一经查实,交警部门将暂扣机动车,并根......
·未成年人的监护人都是谁?
未成年人的监护人都是谁?未成年人的监护人有未成年人的父母,未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的,由下列人员中有监护能力的人担任监护人:(一......
·醉驾证人询问笔录有什么用?
醉驾证人询问笔录有什么用?下面本站我们就为您详细介绍。对于醉驾,全部去追究和当事人一起喝酒的其他人的刑事责任也是有些不切实际的,但是公安部......
·穿拖鞋开车怎么处罚
穿拖鞋开车怎么处罚穿拖鞋开车怎么处罚《道路交通安全法实施条例》第62条第3项规定:驾车时不得有其他妨碍安全行车的行为(根据具体行为),根据《道路交......
·离婚后孩子归男方女方有探视权吗
离婚后孩子归男方女方有探视权的相关规定“对拒不执行有关抚养费、赡养费、财产分割、遗产继承、探望子女等判决或裁定的,由人民法院依法强制执行。有......
·一、买卖不破租赁需要在合同里体现吗?
一、买卖不破租赁需要在合同里体现吗?买卖不破租赁一般不需要在合同里体现,房屋租赁合同的内容由当事人双方约定,一般应当包括以下内容:(一)房屋......
·诈骗立案侦查多久时间?
一、诈骗立案侦查多久时间2星期至3个月,金额越大越早处理只要有足够的证据证明你确实被骗了,就可以立案了按照刑诉法的规定,一般应在接到报案的......
·商品房购房合同如何更名
商品房购房合同如何更名?1、合同已在房管部门备案的,先到房管部门撤销备案,并取得备案合同注销证明。2、从住宅与房地产信息网下载《商品房买卖合同撤......
·单方解除房屋租赁合同条件有哪些?
在现在,租房是很多人目前的一种住房的解决办法,当租房时,房屋租凭合同是必须要签署的,签署以后双方是必须要按照相关的法律规定进行房屋的租凭,履......