该怎么避免逾期交房纠纷
一、该怎么避免逾期交房纠纷
逾期型交房纠纷指在双方约定的交房期限届满,开发商却因为自身的财务风险控制及施工进度控制失控等种种原因没有将符合交付使用条件的房屋交付给买受人的行为。如果开发商已经逾期交房了,是否就一定承担违约责任呢?对此,开发商风险防控的重点:一是合理的财务安排;二是严格的施工进度;三是巧妙的合同条款设计。
在合同条款设计上,一方面可以根据项目的整体开发计划和施工进度,分别制定不同区域的不同交房期限,避免项目内所有商品房的交房期限“一刀切”,将逾期交房违约责任的风险尽可能的予以分散化解。同时对于交房期限的选择,应当在综合考虑公司自身的财务安排与项目的施工进度计划以及相关可变因素的前提下,尽可能合理留出相对宽裕的时间,以确保在交房期限来临前确能完成项目内所有的施工,包括绿化、景观、现场清理等,同时应尽可能确保在交房来临之前,项目能够竣工验收合格,并取得《商品房交付使用通知书》。
另一方面可以制定一些免责事由的条款,除地震、战争等这些不可抗力原因外,还可以另行约定其他的免责事由,如施工中遇到异常困难及重大技术问题时,开发商可以据实予以延期且无需承担违约责任等类似条款。此时,如果出现了逾期交付的情形,开发商就可以以书面形式履行及时告知义务,而不用承担逾期交房的违约责任。如果没有对逾期交房的违约金作出明确约定的,就按同地段同类房屋租金的标准来计算买受人的实际损失。
二、商品房买卖纠纷怎么调解
1、分析法律政策,正确加以引导
在我国,商品房买卖既体现了交易双方的意思自治,又受到房地产法律法规和政策的制约。而纠纷的形成,很大程度是因为当事人对法律法规及相关政策不了解,这就需要调解人员将当事人的行为纳入法律或政策的轨道进行解说,通过释明使双方逐渐对法律规定及政策导向形成正确认识,对行为后果产生预期,从而有了承认错误和接受调解的心理准备。调解人员还应当不失时机地进行疏导,运用权衡利弊的方法消除当事人的对立情绪,通过为其算经济账的方式使双方缩小差距,实现平衡。
2、房产商未兑现广告承诺的调解处理
根据法律规定,商品房销售广告和宣传资料为“要约邀请”,一般不是合同的内容,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺内容具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。也就是说,该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,也应视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。因此,调解时应根据实际情况区分销售广告和宣传资料的内容是属于正常的商业宣传,还是属于房产商必须恪守、不得违反的承诺。此外,此类纠纷中双方大多没有约定房产商交付房屋不符合广告宣传时的违约金计算标准或金额,而购房人要证明其损失额又具有相当难度,故应通过调解使房产商认识到确实存在违约行为,且其相较于购房人处于优势地位,考虑到企业品牌及长期发展,妥善的方案是对购房人作出合理补偿。
3、商品房质量问题的调解处理
首先,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格而发生纠纷的,如果通过加固等方式能够修复,则可以调解继续履行合同;如果难以通过修复办法解决,则应调解解除合同。需要注意的是,上述两种方案都不影响买受人要求出卖人承担相应的违约责任。其次,除主体结构质量不合格之外,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,调解时也应考虑合同的解除及出卖人承担违约责任;交付使用的房屋存在质量问题,如在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人不同意修复或者在合理期限内拖延修复的,则可调解由买受人自行修复或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
4、商品房面积问题的调解处理
在调解商品房实测面积与暂测面积误差引发的纠纷时,应认真查看当事人在合同中对面积误差处理的约定,如当事人约定“除法律、法规、规章另有规定外,按多退少补方式计算”,则不能简单按多退少补的方式结算面积误差款。因为《上海市房地产转让办法》第四十四条规定,因公用分摊面积增加导致房屋建筑面积增加的,购房人不承担超出部分房款。该规定应属“法律、法规、规章另有规定”的情形,此时购房者应仅就套内面积增加部分支付补差款,而无需就公用分摊面积增加部分支付补差款。如果合同仅约定“按多退少补方式计算”,则可按照《商品房买卖合同司法解释》的规定,即出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的按照约定处理。因双方约定的面积误差按多退少补结算不违反法律法规的禁止性规定,应以约定为准。
但也要说明在开发商出现逾期交房的情况下,不是一定就会产生纠纷。但作为购房者而言,这种情况下自己的利益肯定是会受到损害的,因此有必要采取措施进行维权。
遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823
@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>
·芜湖市房屋拆迁补偿
芜湖市房屋拆迁补偿芜湖市房屋拆迁补偿《芜湖市人民政府办公室关于印发芜湖市市区集体土地上房屋征收补偿标准的通知》一、临时安置费(住宅......
·合同履行制度相关法规与处理原则是怎样的?
合同履行制度相关法规与处理原则是怎样的?一、合同履行制度的相关法规价款或者报酬不明确的,按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政......
·套用他人信用卡诈骗会怎么判刑?
我国刑法规定了信用卡诈骗的罪名。公民有恶意透支信用卡或者套用他人的信用卡等行为,都有可能会构成犯罪,这其中,套用他人信用卡的行为可能会涉及到......
·婚后房产 新婚姻法如何规定的?
新婚姻法对夫妻婚前、婚后、单方、共有财产作出了一些新的规定,引起了许多夫妻的共同关注,尤其是家庭财产中比重最大的房产,如何区分、如何归属、如......
·离婚协议书效力如何,离婚协议有什么效力
想要了解离婚协议书效力如何的问题,那么首先就要保证离婚协议书成立并生效,一般来讲离婚协议书在当事人签字的当时并不能立即生效,而是在民政部门办......
·取保候审出国未受影响吗?
取保候审出国未受影响吗?取保候审只是刑事诉讼过程中的一种强制措施,是有条件的在外等候审判。所以,取保候审出来并不代表案件的完结,会不会再进看守......
·劳动纠纷中如何处理劳动关系问题?
劳动纠纷中如何处理劳动关系问题?在实践中,许多劳动纠纷都是由于双方的劳动关系无法明确引起的,一方主张与对方并没有劳动关系,但另一方则表示双......
·撤销权的对象是什么?
撤销权的对象是什么?一、撤销权的行使对象有哪些撤销权,又称废罢诉权,是指债权人在债务人与他人实施处分其财产或权利的行为危害债权的实现时,......
·车位
车位现在车房是标配,有了房子没有地方停车也是很头疼的一件事。在买房时,要问问房东有没有车位,如果有车位,还要弄清楚车位的产权。车位产权一......
·监视居住身份证会被扣押不?
监视居住身份证会被扣押不?1、监视居住会扣押身份证,《中华人民共和国居民身份证法》第十五条第三款规定:“任何组织或者个人不得扣押居民身份证。但......
·交通事故孕妇赔偿标准包括哪些费用
交通事故孕妇赔偿标准包括哪些费用(一)受害人遭受人身损害的赔偿项目包括:医疗费、误工费、护理费、交通费、住宿费、住院伙食补助费、必要的营养费......