王庆磊律师
王庆磊律师法律网
26.nj64.com
南京王庆磊律师电话18012961823

买二手房要审查什么事项

买二手房要审查什么事项一、买二手房要审查什么事项
  (一)权属审查
  应当审查二手房的权属证明及相关文件,未依法登记取得房地产权证书的,不得买卖;可以向房地产交易中心调查核实。
  1、二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。
  2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
  3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,应当有公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
  4、二手房属于国有或集体资产的,应当有主管部门的批准文件。
  5、共有二手房,应当有共有人同意转让的书面证明。
  (二)权属限制审查
  1、交易的房屋,有没有受到司法机关或者行政机关的查封或者以其他形式的限制交易情形。
  2、二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有,则要看无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。
  3、是否涉及他人的优先购买权
  (1)共有二手房买卖时,在同等条件下,二手房共有人享有优先购买权。如要交易,需要二手房优先购买权人放弃优先购买权的证明。
  (2)已经出租的二手房买卖时,在同等条件下,二手房承租人享有优先购买权。如要交易,需要承租人放弃优先购买权的证明;买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。
  4、有无下列禁止买卖情形:
  (1)司法机关和行政机关依法裁定,决定产或者以其他方式限制二手房权利的;
  (2)依法收回土地使用权的;
  (3)共有二手房,未经其他共有人书面同意的;
  (4)权属有争议的;
  (5)未依法登记领取权属证书的;
  (6)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;
  (7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
  5、下列公有住房和经济适用住房禁止买卖:
  (1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;
  (2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;
  (3)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;
  (4)上市出售后形成新的住房困难的;
  (5)擅自改变房屋使用性质的;
  (6)法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
  6、当事人买卖的房屋应能保持正常使用功能。超过合理使用年限后若继续使用的,产权人要委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。
  二、买二手房如何应对买房陷阱?
  1、“卖房者”非房主。
  对策:购房人可到房管局产权登记部门查询,如卖房者非该二手房的产权人,购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈,即使不是欺诈,购房人能否取得产权也存在风险。
  2、卖房人是二手房的共有人之一,且未得到其他共有人的同意。
  对策:要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。如果出卖人为已婚,买卖行为还需取得其配偶的确认;购买二手公有住房,应取得共同居住人同意。
  3、卖房者只是使用权人。
  对策:只要卖房人未取得完全产权,交易都不可信。
  4、房产上存有法律不允许自由转让或者禁止转让的障碍。
  对策:如该二手房已被查封或者,则可在解封或消除抵押负担后,方可与之交易。
  5、签订合同后,卖房人又将该房转卖他人,并且办理了过户手续,致使先前的买卖合同无法履行。
  对策:“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段。但买房人要注意,必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记,超过三个月未申请的,预告登记失效。
  二手房的购买是一个比较复杂的过程,购房者在购买二手房时如果不够谨慎,则很容易遭遇二手房买卖陷阱,遭受损失。为了避免这样的情况出现,您在购买二手房时,建议您仔细审查中介的资质和信誉问题,要仔细查证房主的真实身份以及房屋的权属问题,仔细签订二手房买卖合同。
  
  
  遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823

@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>

·特许经营合同注意事项有哪些
      特许经营合同注意事项有哪些?特许经营指的是有特许经营权的商家授权给其他商家,让其使用自己的专有商标、技术等商业相关无形资产。部分为连锁商家......


·贾汪区征地补偿新标准是什么?
      贾汪区征地补偿新标准是什么?这个社会的不断发展经济建设也在不断的进行,而在建设过程中会征用土地的情况出现,土地征用会给土地所有者带来一定的......


·故意伤害罪轻伤判几年?
      故意伤害罪轻伤判几年故意伤害罪,造成轻伤的,一般是三年以下有期徒刑、管制或拘役。1、故意伤害致一人轻伤的,可以在六个月至一年六个月有期徒刑幅度......


·刑法全文寻衅滋事的内容有哪些?
      寻衅滋事是妨碍治安的重大因素,为了减少寻衅滋事的事件发生,我国刑法对此进行了相对的规定,寻衅滋事严重的情节下,就实施刑法,那么您是否清楚刑法......


·申请补助需要满足的条件和补助标准是什么
      申请补助需要满足的条件和补助标准是什么申请补助的条件因各地区的经济水平不同所以条件也不同,在这里以天津市为例简单介绍一下:因患新冠肺炎导......


·不愿调岗主动辞职有没有补偿
      不愿调岗主动辞职有没有补偿员工不同意调岗可能是因为调岗后的工作环境、考虑到自己的能力或家人等问题,根据法律规定,一般情况下,员工主动辞职是不......


·上市公司法律事务的处理 近年来经济发展迅速,成就了许多公司
      上市公司法律事务的处理近年来经济发展迅速,成就了许多公司。其中上市公司是其中的一个重要组成部分。我国市场经济发展较晚,但是发展十分迅速,上......


·法院怎么判决无效婚姻?
      法院怎么判决无效婚姻?法院对无效婚姻的判决就会认定自始无效。当事人不具有夫妻的权利和义务。同居期间所得的财产,由当事人协议处理;协议不成时,由......


·什么情况单位不能解除劳动合同?
      什么情况单位不能解除劳动合同?根据《中华人民共和国劳动法》第29条的规定,劳动者有下列情形之一的,用人单位不得解除劳动合同:(1)患职业病或者因工......


·公司老板跑路了工资还能要回来吗?
      公司老板跑路了工资还能要回来吗《劳动合同法》第四十四条规定:“有下列情形之一的,劳动合同终止:……(四)用人单位被依法宣告破产的。”第四十六条......


·简单股东协议书范本怎么写
      简单股东协议书范本怎么写股东合作协议书甲方:???????????????????????????????身份证号码:乙方:?????......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 王庆磊律师 All rights reserved.
律师热线:18012961823
18012961823
点击这里给王庆磊律师发消息


在线法律咨询