王庆磊律师
王庆磊律师法律网
26.nj64.com
南京王庆磊律师电话18012961823

集体土地使用相关法律法规是什么

集体土地使用相关法律法规是什么
  
  集体土地在农村是非常常见的,虽说个人也可以得到分配使用,但是土地的使用权并不是属于个人的,而是集体拥有的,这样的话管理起来也会比较方便。但是当前很多人都不了解集体土地的管理是依照什么法律进行的。那集体土地使用相关法律规定是什么呢?
  
  关于农村集体土地所有管理的法律规定如下:
  
  《土地管理法》第63条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农建设”;
  
  《土地管理法》第43条又规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。可见,农村土地可以出租用于农业建设,不能出租用于非农业建设,农村土地出租是有条件限制的。
  
  2006年8月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》,通知指出:“农用地转为建设用地,必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划,纳入年度土地利用计划,并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设,擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转,必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批,国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的,属非法批地行为;单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的,属非法占地行为,要依法追究有关人员的法律责任。”
  
  集体土地出租的法律责任
  
  (一)对于“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处罚款。”
  
  (二)对于未通过合法方式取得出让、出租集体土地使用权的企业和个人,一旦《租赁合同》被认定为无效,在无效合同的基础上取得的土地使用权是完全没有合法保障的,其上兴建的厂房也会因认定为违章建筑而得不到应有的补偿。
  
  我国目前正处在从农业为主导的经济向工业和服务业经济转化的过程。伴随这一过程,城市住房和非农业用地的需求也随之增加,大量的农业土地转化为建设用地。农地的本质属性是用于耕种,这是正确的,但这是从总体上说的。随着社会生产向深度和广度扩展,人们除继续进行第一产业生产外,会越来越多地进入第二、第三产业领域生产,从而客观上必然使一部分农业用地转化为非农建设用地(包括工业、商业、交通和居住等用地)。
  
  农村集体土地所有出租
  
  伴随城市化进程的推进和房地产市场的快速发展,近年来在许多城镇,尤其是城郊接合部,出现了农村集体土地自发(或隐性)变为建设用地并进入市场流通的现象。其途径大致有:
  
  1、集体土地所有者或使用者直接或以联建、联营为名从事房地产开发,修建住宅,商铺出售给集体经济组织外的人员,引致土地使用权转移;
  
  2、借农业产业结构调整之名,直接将集体土地出租给集体经济组织之外的单位或个人进行非农业建设,收取租金盈利;农民个人出租或变卖住房,引致土地使用权转移;
  
  3、农村集体经济组织直接或从农民手中回租承包地,然后再以较高租金转租给他人进行非农业建设;
  
  4、集体土地所有者或使用者将其建设用地或连同厂房自发地运用转让、转租或联营、联建、作价入股等方式将集体土地用作城市房地产开发,搞“招商引资”,引致土地使用权转移;
  
  5、不同地块进行重新配置,有在同用途土地之间置换的,也有在不同用途土地之间进行置换的;
  
  6、集体建设用地使用者将土地使用权作为融资的担保包括以土地上建筑物抵押连带土地使用权抵押等情形。
  
  由上述情况可以看出,农村集体土地出租的危害:
  
  (一)产权无保障,交易不安全
  
  在目前的法律环境下,“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设”,仍然是国家严格限制的行为;在审判实践中,擅自出租集体土地使用权行为也多被法院认定为无效行为。
  
  (二)耕地保护受到冲击,耕地占补平衡难以实现
  
  大量“以租代征”事实的发生,农村集体建设用地数量剧增,耕地甚至基本农田大量流失,国家无法切实控制住新增建设用地供给,长此以往国家粮食安全将受到威胁,耕地红线将被突破。国家粮食安全和宏观调控严重受影响。
  
  (三)破坏了城市建设规划
  
  农村集体土地自发入市流转具有自发性、盲目性,目前基本上还处于一种自发、无序、缺乏管理的状态。在农地自发入市过程中,占用集体土地的目的往往是“非公共利益”,并且被占用的集体土地几乎都是零星散碎地进入市场。农地的自发入市流转,不能遵循市场经济规律重新配置,直接导致土地利用混乱。再加上,农地自发入市流转游离于土地市场管理之外,土地隐形交易大量存在,尤其在城乡接合部,不按规划用地,乱搭乱建,造成田地结构和布局十分混乱。同时,这类土地的占用还给城市的后续发展埋下隐患,加大了今后城市规划与建设的成本。
  
  (四)破坏了土地市场公平机制,加大了土地市场管理的难度,不利于土地市场发展
  
  土地租赁与承包的区别
  
  农村土地使用权出租,是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用,由他人向其支付租金的行为。一般来说,出租是农户将土地承包经营权转让给本村经济合作社以外的个人或组织。承租人通过租赁合同取得土地使用权,并向出租的农户支付租金。
  
  农村土地使用权出租不能违反《土地管理法》第63条的规定,即第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
  
  第八十一条擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处罚款。
  
  农村土地承包是指采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式,通过签订农村土地承包经营合同的方式取得农村集体土地的经营权和使用权,对农村集体经济组织的农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产获取利益并按照承包合同的约定履行义务的承包经营方式。
  
  确定是土地使用权租赁合同还是农村家庭土地承包合同,主要的区别是,
  
  一、土地租赁权是债权,而土地承包经营权是用益物权。
  
  二、土地承包一般由农村集体经济组织内部的家庭承包,土地租赁则一般由农村集体经济组织以外的人租赁。
  
  三、土地租赁一般签订土地使用权租赁合同,而土地承包则签订土地承包合同。
  
  集体土地的管理其实是比较简单的,但是随着人口城市化的变化,很多集体土地开始发生变化,使用人也会因此发生一些争执,虽说可以采用司法的途径来解决问题,但是我们还是应该对集体土地的管理办法有一定的了解。
  
  遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823

@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>

·约定借款利息注意什么
      约定借款利息注意什么一、约定借款利息注意什么根据《合同法》及《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》的规定,利息的计算常常有下列......


·夫妻离婚什么条件下可以提起诉讼
      夫妻离婚什么条件下可以提起诉讼一、夫妻离婚什么条件下可以提起诉讼根据我国相关法律规定,起诉离婚的条件包括:1、当事人双方领有结婚证。2......


·公司债务股东需要承担吗
      一般股东不会承担公司债务。但任何事物都不是绝对的,有时股东是需要承担公司债务的。因此,判断股东是否负担公司债务、怎么负担公司债务问题,需要根......


·一、不交社保辞职员工可以随时离职吗?
      一、不交社保辞职员工可以随时离职吗?用人单位未依法为劳动者缴纳社会保险费的,劳动者可以解除劳动合同(或称辞职)。用人单位必须为员工缴纳社会保险,......


·一、2020年开始不能领取失业金吗?
      一、2020年开始不能领取失业金吗?2020年开始能领取失业金,我们国家规定只要符合失业保险金领取条件的都是可以进行允许的,根据法律的相关规定,领取失......


·构成走私文物罪怎么处罚的?
      构成走私文物罪怎么处罚的?一、构成走私文物罪怎么处罚的?《中华人民共和国刑法》第一百五十一条【走私武器、弹药罪、走私核材料罪、走私假币罪......


·黑龙江养老保险怎么缴纳
      黑龙江养老保险怎么缴纳一、黑龙江养老保险怎么缴纳养老金的缴纳方式有以下两种方式:第一种方式是由公司代缴,单位和个人按照比例共同缴纳,每个......


·公司债券是什么意思
      公司债券是什么意思公司为了长远的发展,适合时代的要求发行了公司债券。公司债券也成为了一种新型的投资方式,因为其收益率高,吸引了很多人购买投资......


·中标公示多久拿中标通知书
      确定中标人后一般先进行三天的中标公示,公示完毕无异议后就可发中标通知书了,对此法律并无详细规定。中标人确定后,招标人应当向中标人发出中标通知......


·合同法定免责事由包括哪些
      合同法定免责事由包括哪些合同的免责事由主要分为两大类,即合同的法定免责事由和合同的约定免责事由,而这其中约定的免责事由是我们无法提前预知的......


·原财产处分行为在破产清算程序中的效力
      根据清算规则,清算组有权在解散清算范围内清理公司财产、处理公司未了结事务。在这个过程中,清算组会转让和处理相应的公司财产,履行清算前订立的合......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 王庆磊律师 All rights reserved.
律师热线:18012961823
18012961823
点击这里给王庆磊律师发消息


在线法律咨询