国有土地使用权未变更对其他土地使用转让合同的影响
一、国有土地使用权未变更对其他土地使用转让合同的影响有哪些?
以债权关系变动作为原因的不动产物权变动(eg:土地使用权转让、设立抵押权等),都存在原因与结果之间的区分(参见:物权法15条)。这是由债权和物权的性质决定的,债权是请求权、对人权、相对权,因此债权的变动 不必予以公示即产生法律上的效果;物权的本质是支配权、绝对权、对世权,物权的变动必须在公示以后,才能发生对世的效力(排他性)。我国物权变动采取多元混合模式,建筑物所有权转移、建设用地使用权变动、不动产抵押权、在建工程抵押权、动产质权、权利质权的设立等方面奉行债权形式主义模式(指物权变动效力的发生,不仅需要当事人意思成立的买卖、赠与、互易、抵押等合同或单行为生效,而需要登记或者交付,但无需另外做成物权行为)。由此,物权合同的效力是独立存在的,只要符合《民法通则》第55条规定的条件,债权就生效。债权合同不受物权能否变动的影响,即使物权不能变动,债权合同有效。合同的效力是独立存在的,而不是通过合同的履行来决定,合同是否履行,涉及的是当事人是否违约的问题。物权法未规定物权的独立性和无因性,在物权原因行为被确认无效或者可撤销的情形下,物权变动可被认定为无效或者可撤销。但应同时适用不动产善意取得制度(物权法106条),注意保护善意第三人的合法权益。《合同法解释一》第9条,未办理变更登记手续,不影响合同效力,但如何不符合建设用地使用权的转让条件,行政机关却办理了变更登记手续的,视为行政机关允许当事人转让,法院应当然认定合同有效,不能越俎代庖 ,以行政违法为,反而认定合同无效。另外:(1)、如果物权的变动登记与否决定合同的效力,会造成合同的效力由一方决定(显失公平)。(2)、办理土地使用权变更登记后才发生物权变动的效力,双方当事人是明知的,因地价上涨等原因而反悔,不愿继续履行合同(违反诚实信用原则)。我们可以知道国有土地使用权未变更对其他方面的影响。如果国家土地使用权未变更,那么我们就在法律层面上就不拥有土地使用权,也就不能进行相应的经济活动。这样就限制了我国经济的发展,所以我们在使用土地前,我们应该同时将使用权通过合法的程序转让为自己名下,这样就方便自己的一系列经营活动。
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