王庆磊律师
王庆磊律师法律网
26.nj64.com
南京王庆磊律师电话18012961823

土地使用权出让过户需要注意什么?

土地使用权出让过户需要注意什么?无论是国有土地还是集体土地,土地使用权出让过户的现象每天都在发生,很多人的目光只停留在办理转让过户需要满足什么条件,需要上交什么材料上,殊不知,只了解这些并不能是转让手续变得简单,那么,具体来说土地使用权出让过户需要注意什么?
  一、出让合同的形式
  国有土地使用权转让应当签订转让书面合同,明确双方的权利义务。土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
  二、国有土地的权属调查和资信能力调查。
  1、出让合同签订之前,要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的,应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。2、出让方也要认真审查受让方的资信能力,包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等,以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。
  三、出让价格评估事宜
  在转让前,应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时,市、县人民政府可以采取必要的措施。尤其是转让方为国有单位时,国有土地及相关资产须经法定估价机构估价,并经国土部门予以确认。
  四、国有土地使用权转让的担保
  1、拟出让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题,是受让方必须关注的核心。转让合同签订之前,必须去国土部门、房地产主管部门进行调查,核实有无抵押与被采取司法限制。2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查,加之受让方的履约能力难以判断,应明确双方相互提供担保。
  五、有关税费
  出让合同签订之时,双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询,并对税费负担问题进行明确。根据有关规定,税费的计算依据一般为土地销售价,若销售价格明显低于正常市场价的,则应以土地评估价作为计算依据。
  六、土地用途及相关用地条件的变更
  1、国有土地转让往往涉及土地用途变更问题,划拨土地使用权转让尤为突出。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。2、出让前的土地大多是工业用地、办公用地等,转让后多为商业或住宅开发用地,不仅要经规划部门变更土地用途,补缴土地出让金,且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途,却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。
  七、土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题
  1、地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人,享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。2、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物,无约定的,推定包含。国有出让土地未达到规定开发程度不得转让,划拨国有土地无地上建筑物不得转让。3、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依照规定办理过户登记。
  八、权属变更程序与支付转让价款问题
  因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节,有时还涉及抵押权解除等程序,故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额,体现相互制约与督促作用,以降低双方交易风险。
  九、国有土地使用权设定抵押后的出让问题
  国有土地使用权设定抵押后,并非不能转让。可通过与抵押权人协商,以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式,实现转让目的。在合同中对转让的土地的价格、出让后的债权债务关系以及发生纠纷该如何处理等内容。除此之外,在过户手续办理完毕后是需要缴纳税费的,然后到国家相关部门办理变更登记。
  
  
  遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823

@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>

·婚后购房一方以婚前财产出资离婚怎么分割
      婚后购房一方以婚前财产出资离婚怎么分割婚后一方以婚前个人财产出资,房产登记在一方名下的情形。婚后一方以个人财产出资买房,取得房产证的,应该属......


·告重婚罪需要多少数额?
      告重婚罪需要多少数额?根据《刑事诉讼法》的规定,对重婚提起刑事诉讼的法院不收取诉讼费用。自诉案件由被害人本人或者法定代理人向人民法院提起诉讼......


·动迁房产律师费用是多少?
      动迁房产律师费用是多少?1000000元以下部分4%40000元1000001元至500万元部分2%80000元5000001元至1000万元部分1%50000元10000001元至5000万元部......


·工程质量检测要求是如何规定的?
      工程质量检测要求是如何规定的?一、工程质量检测要求是如何规定的?《建设工程质量检测管理办法》第一章总则第一条为规范我省建设工程质量检......


·我们都知道职员在工作期间发生了工伤
      我们都知道职员在工作期间发生了工伤,是必须要进行工伤认定的,这样才能得到更多的赔偿金,那么中暑后的工伤鉴定的流程是怎么样的?中暑属于物理因素......


·侦查机关羁押超60天可以取保吗
      侦查机关羁押超60天可以取保吗一、侦查机关羁押超60天可以取保吗?侦察机关超期羁押的可以申请取保候审。《中华人民共和国刑事诉讼法》第六十七......


·交通事故中人伤事故扣车多久?
      交通事故中人伤事故扣车多久?公安交警部门一般情况下在交通事故中扣留车辆的期限为三十日,如果没有法定原因三十日满后必须放车。法律依据《道路交通......


·民事诉讼调解是必要程序吗,有哪些缺点?
      民事诉讼调解是必要程序吗,有哪些缺点?一、民事诉讼调解是必要程序吗对于民事案件的受理、审理、调解、执行等一系列程序,我国制定了《民事诉讼法......


·法定合同生效要件是什么,内容有哪些
      法定合同生效要件是什么,内容有哪些一、法定合同生效要件哪几种?1、按照法律、行政法规的规定,应当办理批准或登记的合同。对此第9条规定:“依照......


·购买家具甲醛超标怎么办?
      购买家具甲醛超标怎么办?新家装修买家具对很多人来说是一件非常重要的大事,房子装修买家具主要涉及到的问题就是甲醛,很多人都知道甲醛对人体有伤害......


·商品房买卖合同的管辖权是怎样的?
      商品房买卖合同的管辖权是怎样的?找专长律师:刑事辩护律师知识产权律师土地房产律师公司经营律师损害赔偿律师对于商品房买卖合同的管辖权问题,......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 王庆磊律师 All rights reserved.
律师热线:18012961823
18012961823
点击这里给王庆磊律师发消息


在线法律咨询