离婚房产评估程序是什么样的?
一、房产估价程序:
1、获取估价业务
获取的估价业务指的是获取房地产估价业务,这也是房地产估价得先决条件。
2、明确估价的基本事项
无论是从哪种途径获取房地产估价业务,估价方与委托估价方一般都有一个业务接洽的过程,在此过程中,估价方需要知道的估价的基本事项以及估价收费问题与委托估价方沟通和协商,予以明确,并签订合同,为后续工作打好基础。
(1)明确估价目的
所谓估价目的,是指为何种需要而估价。估价目的决定了房地产价格类型,也决定了估价的依据,是实施房地产估价的前提条件。受理估价的具体目的主要包括:市场行为:买卖、租赁、转让、抵押、典当、保险、拍卖等;企业行为:合资、合作、股份制改造、上市、兼并、破产清算、承包等;政府行为:农用地征用、土地使用权出让、课税、拆迁补偿、作价收购、土地使用权收回等;其他:继承、纠纷、赠与及可行性研究、他项权利造成的房地产贬值等。
任何一个估价项目都有估价目的,并且只能有一个估价目的。
(2)明确估价对象
明确估价对象即明确待估对象的基本情况,包括物质实体状况和权益状况。
(3)明确估价时点
估价时点是指决定房地产价格的具体时间点。由于同一房地产价格随时间而变化,所评估的房地产价格,必定是某一时点的价格,而并非只是一个纯粹的数字。因此,在进行房地产估价时,必须明确估价时点。否则,在估价过程中,有关参数的选择、调整幅度的确定等将无法进行,其估价也将毫无意义。
(4)明确估价日期
估价日期是进行房地产估价的作业日期。估价日期的确定也意味着明确了估价报告书的交付日期,因为,估价作业日期的止日期一般即为估价报告书的交付日期。
3、签订估价合同
在明确估价基本事项的基础上,估价方与委托估价方应签订委托估价合同或协议。
4、拟订估价作业方案
为保证估价工作高效率、有秩序地进行,根据估价目的、待估房地产基本情况及合同条款,估价方应及时拟定合理的估价作业方案,其主要内容包括:拟采用的估价技术路线和估价方法;拟调查收集的资料及其来源渠道;预计所用的时间、人力、经费;拟定作业步骤和作业进度。
5、搜集、整理估价所需资料
估价资料是为应用估价方法、作出估价结论及撰写估价报告书提供依据的,因此,估价资料是否全面、真实、详细直接关系到估价结果的可靠性和准确性。
房地产估价资料一般包括下列四个方面:
(1)对房地产价格有普遍影响的资料,主要包括:统计资料、法律法规资料、社会经济资料、城市规划资料等。
(2)对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料,主要包括:市场交易资料、交通条件资料、基础设施资料、建筑物造价资料、环境质量资料等;
(3)类似房地产的交易、成本、收益实例资料;
(4)反映估价对象状况的资料。
收集估价资料,其来源主要有:
(1)委托估价方;
(2)实地勘察;
(3)政府有关部门;
(4)房地产交易市场及有关中介机构;
(5)有关当事人;
(6)专业性刊物。
6、实地查勘估价对象
实地查勘是指房地产估价人员亲临现场对估价对象的有关内容进行实地考察,以便对委估房地产的实体构造、权利状态、环境条件等具体内容进行充分了解和客观确认。
通常,委托估价方应派出熟悉情况的人陪同估价人员实地查勘。在实地查勘过程中,估价人员要事先准备已设计好的专门表格,将有关查勘情况和数据认真记录下来,形成“实地查勘记录”。完成实地查勘后,实地查勘人员和委托方中的陪同人员都应在“实地查勘记录”上签字,并注明实地查勘日期。
7、选定估价方法计算
在前述工作的基础上,根据待估房地产估价对象、估价目的和资料的详实程度,就可正式确定采用的估价方法,然后,采用相应的估价方法进行具体计算。
8、确定估价结果
估价结果的确定过程,是使评估价格不断接近客观实际的过程。不同的估价方法是从不同的角度考虑对房地产进行估价的,因此,用不同估价方法对同一宗房地产进行估价,其计算结果很自然不会相同。估价人员应对这些结果进行分析、处理,以确定终估价额。
9、撰写估价报告
估价人员在确定了终的估价额后,应撰写正式的估价报告。估价报告是房地产估价机构履行委托估价合同的成果,也是估价机构所承担法律责任的书面文件,同时又是房地产估价管理部门对估价机构评定质量和资质等级的重要依据。
二、离婚房产如何评估价格
1、房产评估是按房屋总值来计算
2、若该房屋是仅有的住房,法院是不会支持出售或拍卖房产的,因为基本的住房需求,必须得到保障,离婚时一般均等分割,分割时应按房屋的市场价(评估价)计算,而不是按购房合同金额计算,取得房屋的一方要支付对方半价。 如果涉及贷款,要先将贷款部分减去。
比如,一套房子购买价是50万元,首付15万元,贷款35万元,现值60万元(评估价),未还贷款30万元。按以下公式分割,60万元的现值减去30万元贷款等于30万元,30万元为可分割部分,每人可分得15万元。也就是说,由取得房屋的一方付给另一方15万元,取得房屋的一方单独偿还剩余的贷款本金及利息。
三、离婚时房屋评估怎样收费
1、房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实府定价,其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制,每宗房地产价格评估收费不足300元的,按300元收取。
2、为土地使用权抵押而进行的土地价格评估,评估机构按一般宗地评估费标准的50%计收评估费,清产核资中的土地价格评估,按一般宗地评估费标准的30%计收评估费。
3、普通咨询报告,每份收费300-1000元;技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告,可适当提高收费标准,收费标准不超过咨询标的额的0.5%。
4、房屋租赁代理费,无论成交的租赁期限长短,均按半至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收,房屋买卖代理收费,按成交价格总额分档累进计收:
500万元以下2.5%
501-2000万元2%
2001-5000万元 1.5%
5001-10000万元 1%
10001万元以上 0.5%
实行代理的高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%。
5、房地产中介服务机构对委托人的口头咨询,按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。
对于离婚房产评估程序是什么样的这一问题,离婚房产评估需要进行一系列的程序,包括签订合同、选择计算方式、实地勘察等,而房产价格的评估则是按房屋总值来计算的,根据土地价值的不同,评估结果也会有相应的出入,房屋租赁代理费是按成交额分档累进计算的。
遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823
@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>
·非全日制用工签劳动合同吗
非全日制用工其实也就是人们常说的小时工,在这种用工方式下,劳动者在同一家单位的工作时间不超过4个小时。因此,有的人就认为此种用工方式下,其实是......
·合同欺诈的认定依据有哪些
合同欺诈的认定依据有哪些?1、欺诈人有欺诈的故意。欺诈的故意,欺诈的故意包括两方面:一是陈述虚伪事实的故意;二是诱使他人陷入错误认识的故意。2、......
·离婚后孩子抚养费支付时间是怎样的?
离婚后孩子抚养费支付时间是怎样的?《婚姻法》第37条规定,“离婚后,一方抚养的子女,另一方应负担必要的生活费和教育费的一部分或全部分,负担费用的......
·婚前不知道对方患有重大疾病,可以离婚吗?
7.婚前不知道对方患有重大疾病,可以离婚吗?可向人民法院申请撤销婚姻,而非提出离婚。请求撤销婚姻的,应当自知道或者应当知道对方患有重大疾病......
·我国行政诉讼证据种类有哪些
我国行政诉讼证据种类有哪些一、我国行政诉讼证据种类有哪些?1、书证。即以文字、符号、图案等所记载的内容表达的与案件事实有关的人的思维或者行为......
·小产权房能贷款吗,是否可以贷款
那些修建在农村集体土地上的房产,我们就称之为小产权房,这类房产是无法获得国家颁发的房产证的,因此在进行转让的时候会存在很大的风险。那小产权房......
·民事诉讼法时间受理是多久
民事诉讼法时间受理是多久一、民事诉讼法时间受理多久1、一审审限一般6个月根据我国民事诉讼法的相关规定,人民法院适用普通程序审理一审民事案件......
·聚众斗殴主犯能保释吗?保释要如何办理?
所谓的保释,就是咱们通俗意义上所说的取保候审,在某些案件中,针对一些特殊的人群,法律是允许办理取保候审的,当然,保释也不是自己说了算的,更是......
·检察院移交到法院要多长时间开庭
检察院移交到法院要多长时间开庭?检察院起诉后法院开庭的时间没有明确规定。《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百八十七条人民法院决定开庭审判后,应......
·销售侵权复制品罪既遂判刑最新规定是什么
销售侵权复制品罪既遂判刑最新规定是什么?《中华人民共和国刑法》第二百一十八条【销售侵权复制品罪】以营利为目的,销售明知是本法第二百一十七条规......