根据我国私发意思自治原则的规定
解决租赁合同纠纷时应当注意的问题:
1、 买卖不破租赁原则
买卖不破租赁是租赁期间出租人将租赁物转让给第三人的,租赁合同对于受让的第三人继续有效。买卖不破租赁是租赁权物权化的具体表现。《合同法》第229条就此作了规定,即:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”它的构成要件包括:
(1) 租赁物在租赁期间发生所有权变动。这里所有权变动的情形包括买卖、继承、赠与等。
(2) 承租人没有终止或解除租赁合同的意思表示。如果承租人已明确表示终止或解除租赁合同,则不发生所有权与租赁权的冲突问题。租赁物所有权变动后,新的所有人取代原有所有人地位而成为新的承租人。原出租人因租赁物所有权的转移而退出出租人地位。承租人应依照原租赁合同向新的所有人履行义务。
2、 抵押权与租赁权的关系
抵押权与租赁权的关系,指一物之上抵押权与租赁权同时存在,当两者发生冲突时,哪个权利效力优先的问题。抵押权与租赁权的关系,有两种情形:
(1) 租赁权发生在先,抵押权发生在后。对此情况《担保法》第48条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,应当面书面告知承租人,原租赁合同继续有效。”《担保法解释》第65条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让继续有效。”
(2) 抵押权发生在先,租赁权发生在后。《担保法解释》第66条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”
3、 承租人的优先购买权与共有人优先购买权相冲突的处理原则
《民法通则》第78条第3款规定:“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”如果按份共有人将出租的共同财产中的自有份额转让时,即发生承租人的优先购买权与其他共有人优先购买权的冲突。一般地讲,共有人的优先购买权更为优先。共有人的优先购买权具有所有权保护的效力,而租赁关系是债权关系,依据物权优先于债权的原则,共有人的物权应优先对待。而承租人的优先购买权虽然有债权物权化的特征,但其毕竟是债权关系,仍然不能等同于物权的效力。另外,让其他共有人享有优先购买权,有利于对房屋的管理、修缮、使用。
4、 房屋租赁中的登记备案问题
根据《城市房屋租赁管理办法》的规定,房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁申请经房地产管理部门审查合格后,颁发《房屋租赁证》。当事人未办理登记备案手续,未取得《房屋租赁证》的,租赁合同是否有效?《城市房屋租赁管理办法》中并未明确规定取得《房屋租赁证》是租赁合同法、有效的前提条件。登记备案是房产管理部门的行政管理行为,其本身不是合同生效的要件。房屋租赁合同订立后,当事人没有办理登记手续的,应责令其补办手续,而不应因此否定租赁合同的效力。
买卖不破租赁、在租赁时需要登记备案,租赁方在发现承租方没有履行责任的能力之后,可以行使不安抗辩权,提前终止租赁合同,但是承租方能提供一定的担保的除外。当然,在行使此项权利之时,需要承担一定的举证责任。
遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823
@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>
·离婚判决后共同财产怎么分割?
离婚判决后共同财产怎么分割?离婚时,双方有合法婚姻财产约定的,依约定。一方的特有财产归本人所有。夫妻共同财产一般应当均等分割,必要时亦可不均等......
·在杭州过户后他项权证自动注销吗
在杭州过户后他项权证自动注销吗一、在杭州过户后他项权证自动注销吗?不动产过户后他项权证不会自动注销的,房屋他项权证注销需要本人到房管局办理......
·遗产继承民事诉讼样本如何书写?
遗产继承民事诉讼样本如何书写?民事起诉书填写方式(1)标题。单列一行在正中写"民事起诉状"或"民事诉状"。(2)诉讼参与人身份等基本情况。如原告是公民的......
·人贩子犯罪未遂判几年
拐卖妇女、儿童的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处罚金,对于未遂犯,可以比照既遂犯从轻或者减轻处罚。《刑法》第二百四十条拐卖妇女、儿童的,处......
·孩子名字买房属于夫妻共同财产吗?
孩子名字买房属于夫妻共同财产吗?孩子名下的房子是属于孩子的与夫妻没有任何的关系;民法典第一千零六十二条对夫妻在婚姻关系存续期间所得的、应归夫......
·不予国家赔偿决定书范本是怎样的?
在司法实践中,国家赔偿主要有货币赔偿,还有相应的财产赔偿等赔偿方式。法院在受理的过程中,结合法律与案件的实际情况,然后作出决定赔偿、不予赔偿......
·盗窃罪累犯可以拘役吗?
一、盗窃罪累犯可以拘役吗?因盗窃罪构成累犯的,犯罪分子最少要补判处有期徒刑以上的刑罚,所以累犯是不会被判处拘役的。《中华人民共和国刑法》第六......
·一、深户主动离职后能否申请失业金?
一、深户主动离职后能否申请失业金?员工本人离职是不能申请领取失业保险金的。领取失业险的条件之一为非本人意愿中断就业。依据《社会保险法》第四十......
·合同没写违约金怎么办
合同没写违约金怎么办您应该都知道在合同中约定违约金的重要性,合同违约金的设定是为了确保合同能够更好地履行,当出现合同难以履行的时候保障无过错......