延期交房是指开发商在商品房预售合同规定
一、应该如何认定开发商延期交房
延期交房包括两种情况:1、正常延期交付。正常延期交付主要指由于施工迟延或者相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种延期交付属于延后交房时间,购房者给开发商一定的宽限期,经过一段时间等待就可以收房的情况。2、非正常延期交付。非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等导致开发商不能或者短时间内不能交付房屋的情形。3、原则上,出卖人不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。但在下列情况下,不构成延期交房:(1)因不可抗力对按时交付产生影响。根据《合同法》第一百十七条:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的,不能免除责任”的规定,因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响,造成出卖人可能延期交房的,出卖人可因此部分或全部免除责任。但是,出卖人应在合理时间内对买受人及时履行通知义务,否则构成延期交房。(2)因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。如果在房屋建设过程中遇到政府主动提起的规划变更(如政府部门需要拓宽建设项目前的道路,要求道路两旁建筑物各自退后一定距离,为此,开发商需要时间来对整个设计方案进行修改),或者是房屋在施工过程中遭遇重大技术难题(如地质条件的突变)必须对设计进行变更的,此类情况因不能归人不可抗力范畴而使开发商免责,但如果完全按照买卖合同的约定由开发商承担违约责任,显然有失公平。
二、延期交房违约金能抵物业费吗
首先,物业管理费与违约金不能相抵。物业管理与开发商卖房是两个法律关系,是不同的合同主体。从法律关系上来说,“延期交房违约金”与“物业管理费”不能相互抵消。 其次,对于“债务转移”应签订协议。《合同法》第84条规定了合同转让中的“债务转移”行为,即“债务人将合同义务全部或部分转移给第三人的,应当经债权人同意。”也就是说,开发商对买受人支付“延期交房违约金”的债务,如果转移给物业管理公司承担,即折抵一至两年“物业管理费”,要经债权人———购房人同意。而且在司法实践中,一般也要经债务受让人———物业管理公司的同意。第三,折抵一年以上物业管理费也是违法的。相关文件规定,物业在收取管理费时,不得一次性预收多年物业管理费。而开发商以“延期交房的违约金”抵消一至两年以上“物业管理费”的行为,事实上是变相收取一年以上物业管理费。所以这种做法是违法的。最后,用物业管理费折抵延期交房违约金还有可能侵犯小区其他业主的合法权利。所以提醒消费者,在办理入住手续时,应留存与开发商逾期交房相关的书面违约证据,以便在日后进一步处理该问题时能得到法律保护。购房的过程中,购房者与开发商在签购房合同时,一般都会在合同中约定交房的日期。但即便是这样,仍然出现不少开发商违反约定,逾期交房的现象。对于这种不合法的现象,如果您不知道应该如何处理,那么建议您可以去咨询一下专业的律师,让律师为您提供有效的帮助。
遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823
@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>
·哪些人可以适用取保候审?
有权申请取保候审的人包括:被羁押的犯罪嫌疑人、被告人及其法定代理人、近亲属有权申请取保候审。法律依据:《刑事诉讼法》第六十七条取保候审的条件......
·宿迁市住宅小区房屋质量管理条例要求是怎样的
宿迁市住宅小区房屋质量管理条例要求是怎样的因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受......
·借条在什么情况下生效
借条在什么情况下生效一、借条在什么情况下生效借条是借款人向出借人出具的借款书面凭证。现实生活中,借条也会被一些别有用心,见钱眼开的人,用来作......
·索要工资打官司要多久
索要工资打官司要多久众所周知,拖欠工资是违反法律规定的,当出现用人单位拖欠工资的情况时,有的劳动者选择用法律的武器来讨要工资,但是他们对于要......
·代位权行使的必要费用包括哪些?
代位权行使的必要费用包括哪些?代位权行使的必要费用包括哪些?1、我国《民法典》(2021年1月1日起实施) 第五百三十八条??债务人以放弃其债权、......
·同一套房子不可以。贷款申请要具备下列条件:
同一套房子不可以。贷款申请要具备下列条件:1、持有合法的户口簿(不限本市)、身份证或营业执照,法人代表证明或合法居留证、护照,在本市购买银行指......
·破产财产的界定是怎样的?
破产财产的界定是怎样的?企业在进入宣告破产程序后,此时需要对企业的破产财产作出一个界定,然后才能知道具体可以用于还债的财产有多少。那么实践......
·妨害作证罪只因找个证人能判多久
妨害作证罪只因找个证人能判多久犯本罪的,处三年以下有期徒刑或者拘役;情节严重的,处三年以上七年以下有期徒刑。根据《中华人民共和国刑法》第三百零......
·假释犯新罪会怎么处理?
假释犯新罪怎么处理呢?《刑法》第八十六条【假释的撤销及其处理】被假释的犯罪分子,在假释考验期限内犯新罪,应当撤销假释,依照本法第七十一条的......
·二脚趾截肢几级伤残
二脚趾截肢应构成九至十级工伤伤残。伤残鉴定主要看伤者是否存在伤残、功能障碍和对医疗与日常生活护理的依赖程度,适当考虑由于伤残引起的社会心理因......