王庆磊律师
王庆磊律师法律网
26.nj64.com
南京王庆磊律师电话18012961823

中方以土地使用权出资有哪些规定?

中方以土地使用权出资有哪些规定?
  
  每个公司在成立之初都拥有初始资本,这些是投资人或合伙人在商议之后作出的决定,股东可以货币、实物、资产、劳务等出资,还有一些特殊的无形资产,而土地使用权也可以作价出资。随着国际贸易合作的深入,以及中国巨大的消费市场催生了中外合资企业。那么中方以土地使用权出资有哪些规定呢?下面请听我们详细介绍。
  
  《公司法》规定股东可以土地使用权作价出资。国有企业所有的土地使用权是其最具有价值的资产,并其在股份制改造和组建公司时最重要的出资标的。在中外合资企业中,中方通常以土地使用权出资,外方以资金出资的方式,设立中外合资企业。由于土地使用权在我国规定的复杂性,因此在以土地使用权出资的公司实务和司法实践中,需要注意以下事项:
  
  一、出资条件:
  
  1、以土地的使用权出资而不是土地的所有权。众所周知,在我国只有国家和集体才能作为土地所有权的主体,所有的企业只能享有土地的使用权,因此,出资的标的是使用权。
  
  2、以土地使用权出资必须是国有土地使用权并且属于有偿出让。依据我国现行法律、法规规定,土地使用权能够作为财产权进行转让的,只能是国有土地使用权。集体土地使用权如果要用于出资标的,必须先通过“招拍挂”的方式变为国有土地。对于通过划拨取得的国有土地使用权如果作价出资,必须先向国家补交土地出让金。《公司法》解释三第八条规定:出资人以划拨土地使用权出资公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的,人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续;逾期未办理的,人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。因此,以划拨土地使用权出资存在被认定未全面履行出资义务的风险。
  
  3、以没有设定权利负担的土地使用权出资。土地使用权必须是干净的,没有设定抵押权之类的权利负担,否则就可能被其他权利人追索而使其财产价值减少甚至完全失去投资价值。这种存在权利瑕疵的土地使用权会使投资者或者股东的出资变的不实,违反公司法的资本确定原则,在内部损害其他投资者的利益,在外部则会损害公司债权人的利益。《公司法》解释三第八条规定:出资人以设定权利负担的土地使用权出资,公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的,人民法院应当责令当事人在指定的合理期限内解除权利负担;逾期未解除的,人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。因此,出资人以设定抵押权的土地使用权出资,存在被认定未依法全面履行出资义务的风险。
  
  二、履行方式
  
  1、《公司法》解释三第十条规定第一款:出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资,已经交付公司使用但未办理权属变更手续,公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的,人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续;在前述期间内办理了权属变更手续的,人民法院应当认定其已经履行了出资义务;出资人主张自其实际交付财产财产给公司使用时享有相应股东权利的,人民法院应予支持。
  
  第二款:出资人以前款规定的财产出资,已经办理权属变更手续但未交付给公司使用,公司或者其他股东主张其向公司交付、并在实际交付之前不享有相应股东权利的,人民法院应予支持。
  
  根据该条规定,交付和办理产权登记是土地使用权出资行为不可分割的两个方面,不仅要将土地实际交付给公司使用,而且要将土地使用权过户到公司名下。只有这样公司才能取得完整的、排他的权利,出资人才算完整的履行了自己的出资义务。
  
  实践中存在着交付和登记不同一的现象,而且很普遍。出资人将土地过户给公司但不实际交付将对企业的财产权利造成损害,法律上企业对土地享有使用权但事实上却无法使用,或者是虽然交付但不过户,导致企业对土地的权利状态不完整有可能被追索;
  
  三、税费成本
  
  企业以房地产进行投资的,在计算投资人纳税额的问题上,根据不同税种处理也不同:
  
  1、营业税 《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定:
  
  (1)、以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税;
  
  (2)、对股权转让不征收营业税;
  
  2、土地增值税 《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》第五条规定:
  
  对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的均不适用免征土地增值税的规定。也就是说对于2006年3月2日以后发生的,以土地投资、联营的,如果被投资人和以土地投资的投资人都应当缴纳土地增值税;如果被投资单位是非从事房地产开发或者被投资者将该土地并非用于房地产开发的,仍然暂免征收土地增值税。
  
  3、企业所得税《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定:
  
  企业发生非货币性资产交换以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
  
  土地使用权出资属于非货币性资产交换,因此,以非货币性资产出资超过账面价值的部分应根据以上规定缴纳企业所得税。
  
  4、印花税 以房地产投资实际上是将房地产转让并且进行投资的行为。《公司法》规定以房屋所有权、土地使用权出资的,应当办理权属转移手续,由被投资公司享有所有权。根据印花税规定,财产所有权的转移应当按“产权转移书据”税目征收印花税,其计税价格应当按评估机构评估价为依据。
  
  综上所述,中外合资企业中,通常中方以土地使用权出资,并且对出资条件有严格的限制和规定,在履行方式上也进行了严谨的程序规范。同时由于我国对土地的重视,在税收方面对土地使用权转让也有一定的强制性规定。中外合资企业依托双方的优势劣势,也在努力建立合作共赢的企业。如果还有相关疑问,可以咨询网站的在线律师。
  
  遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823

@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>

·一、福利房共同财产按市值分割是合理的吗?
      一、福利房共同财产按市值分割是合理的吗?福利房共同财产按市值分割是不合理的。根据民法典相关规定,离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有......


·离职代通知金工资标准是什么?
      离职代通知金工资标准是什么?员工主动离职的话,是没有代通知金的。代通知金是指用人单位按劳动合同法第四十条规定解除劳动合同时,用多支付劳......


·诉讼离婚应该在哪里起诉?
      诉讼离婚应该在哪里起诉?1、离婚诉讼一般应向被告住所地人民法院提起,但下列诉讼,由原告住所地人民法院管辖;原告住所地与经常居住地不一致的,由原......


·建筑工程施工总承包
      建筑工程施工总承包建筑工程施工总承包资质分为特级、一级、二级、三级。特级资质标准:一级资质标准:1、企业资产净资产1亿元以上。2、企......


·非法集资责任承担是哪些人?
      非法集资,对于行为人以及因为非法集资导致资金受损的参与人都是存在责任的。那么关于非法集资责任承担?一般因为非法集资导致的资金损失,如果可以追......


·两岁以前如何争取孩子的抚养权我国民法典规定
      两岁以前如何争取孩子的抚养权我国民法典规定,父母与子女间的关系不因父母离婚而消除。离婚后,子女无论由父或母直接抚养,仍是父母双方的子女。父母......


·不管是对劳动者还是用人单位来讲
      不管是对劳动者还是用人单位来讲,试用期都是很重要的一个阶段。但从法律角度分析的话,其实并没有强制要求单位需要与初次入职的劳动者约定试用期,换......


·计算机软件著作权保护期限有好长
      计算机软件著作权保护期限有好长《计算机软件保护条例》第15条规定,除开发者的身份权外,软件著作权人的其余各项权利的保护期为二十五年,截止于软件......


·企业商标无效宣告什么时候公布
      一,企业商标无效宣告什么时候公布商标无效宣告需要一年半至两年的时间。第五章注册商标的无效宣告第四十四条已经注册的商标,违反本法第十条、第十......


·在我国肇东的可以起诉离婚吗?
      在我国肇东的可以起诉离婚吗?根据我国相关法律规定,起诉离婚的条件包括:1、当事人双方领有结婚证。2、起诉离婚的提起,必须是婚姻关系的一方当......


·怎样判断屋租赁合同的效力
      当事人之间就房屋租赁签订书面合同的,最根本的想法还是想要通过一纸合同来保护自身合法权益。但这也要房屋租赁合同具有了法律效力之后,才能对当事人......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 王庆磊律师 All rights reserved.
律师热线:18012961823
18012961823
点击这里给王庆磊律师发消息


在线法律咨询