怎么判断房屋租赁合同是否有效

  无论是进行房屋的买卖还是租赁，为了保障当事人的利益，此时就需要签订一份合同，当然不同的情况下签订的合同是不同的。那么当事人之间签订的房屋租赁合同是否有效呢?我们又该如何来判定?我们为您解答。
  
  出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。
  
  (一)合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
  
  (二)房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。
  
  根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
  
  1、未依法取得房屋所有权证的;
  
  2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
  
  3、共有房屋未取得共有人同意的;
  
  4、权属有争议的;
  
  5、属于违法建筑的;
  
  6、不符合安全标准的;
  
  7、已抵押，未经抵押权人同意的;
  
  8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
  
  9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
  
  (三)房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。
  
  (四)是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。
  
  房屋租赁合同并不一定就是有效的，还有可能出现效力待定合同和无效合同，当然这两种情况下的合同，就不能发生相应的法律效力。关于判定房屋租赁合同效力的内容，我们就为您整理到此，希望可以为您提供一些帮助。
  
  

#王庆磊律师简介：男，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。1982年出生，从事法律工作多年，擅长合同纠纷，刑事辩护，婚...More>>