一、无证二手房交易?
第一、二手房买卖合同的效力风险。想出售尚未取得产权证的房屋,可能的法律障碍是《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条之规定,根据这条规定,出卖人未依法登记领取权属证书的,房地产不得转让,虽然目前司法实践已经基本形成共识,该条规定并不属于民法典第一百四十四条中的效力性强制性规定,但是并不意味着在现实中,此类合同被认定无效的风险已不存在。
第二、房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定的风险。现实中无证二手房交易更多的是期房,也就是正在建造的商品房,因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记,直接取决于开发商能否按约交付,并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长,能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件,不确定性因素较多,难以控制。
第三、房屋质量难以保证的风险;
第四是“一房二卖”无法实际取得房屋所有权的风险;无产权证的二手房买卖无法办理预告登记,这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,卖房人极有可能选择违约,将房屋出售给他人。
二、无证房屋的分类
无证房屋指的是:交易时没有产权证明的房屋,即尚未办理产权证或无法办理产权证的房屋。有些来源手续合法、权属明确;有些权属不清、严重违法,按能不能办理过户登记分如下两类:
第一类:房屋本身无法办理产权登记
典型如违法建设房屋,该类房屋因违法城乡规划法等法律法规的规定,在建设时未办理规划许可或存在未按许可施工的情形,该类房屋因违反法律规定而无法办理产权登记。
第二类:卖方取得房屋的相关权利,但交易时尚未办妥取得产权登记
如:建造合法或来源正当的商品房,但尚未办理产权总登,业主尚不能办理产权证。
三、对方可以请求履行之外的情形
①法律上或者事实上不能履行。
②债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。
③债权人在合理期限内未要求履行。
因此,当出现如下情形,买方主张继续履行买卖合同会有一定的障碍。
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@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>
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