房改房在征地拆迁时是按普通住宅的补偿安置标准计算吗?
房改房是明显有别于普通商业住宅的。具体的区别包括如下几个方面:
一、国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿,也就是说购买房改房的主体是单位职工。另外,职工购买该房屋还有数量限制,规定人均可购房的建筑面积的控制指标,以防止一些人利用职权大量低价购买公有住房。而普通商业住宅任何人都可以购买,购买主体和数量不受限制,当然限制全国各地为了稳控房地产市场积极出台各项限购政策,符合条件的才能购买商业住宅,这跟房改房的购买是两回事了。
二、房屋价格不由市场进行调整,通常按照成本价或标准价由职工购买。职工以成本价购买可以获得房屋的所有权,以标准价购买,那么职工只能获得部分房屋所有权,数年之后所有权才能独立享有。
三、房改房进入市场自由交易有限制,通常需要数年后获得产权之后才能进入市场进行交易。原因是该建筑用地本身是政府针对单位福利补偿性质划拨的土地,因此职工可以低于市场价格购买。为了保障房屋市场,国家限制房改房不能直接进入市场交易,具体根据各地政策确定。
房改房遇到拆迁时,先要明确该拆迁项目针对这一区片房改房的安置补偿政策。但是,想要该房屋补偿和安置跟普通住宅相同,关键还是看是否获得了房改房的产权和土地使用权。
1、以成本价购买还是标准价购买
如果以成本价购买,可以获得房屋独立产权。如果是1998年以前,许多职工都是按标准价购买的住房。按相关规定,以标准价购得的"房改房"上市时,应先补足标准价和成本价之间的差价。当然,不同地区房改政策有差异,还需要明确地方房改政策针对房改房产权的规定。独立获得房屋产权后,拆迁时房屋的价值评估就可以参照周边普通住宅的市场均价进行。
2、是否补交土地出让金
很多地区房改的公房建设用地属于划拨性质,也就是没有缴纳土地出让金,那么个人享有房屋产权的同时是否享有土地使用权呢?关键就在于是否缴纳了土地出让金,这个出让金也限制了房屋上市交易。如果将房改房出卖,没有缴纳土地出让金,很难办理土地使用权变更手续。同样的,遇到拆迁既想要获得房屋的拆迁补偿,也想获得土地使用权的补偿,就需要完善土地使用权的相关手续。当然,房改房既然是国家对于职工福利房分配的补偿,在补交土地出让金时会有一定的优惠,是低于普通商品住宅的。
综上所述,房改房是我国房屋管理中一项特殊的房屋性质,它的产生不仅有一定时代特色背景,也是社会发展的产物。如果您的房改房正面临拆迁,那么,这房屋权属问题和土地使用权等情况一定要搞清楚,享有房屋产权与土地使用权是获得公平合理拆迁补偿的前提。
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