房屋交付占有改定是什么意思
26.nj64.com 王庆磊律师
房屋交付占有改定是什么意思?占有改定是指在动产交易中,出让标的物时,出让人基于生产、生活的需要仍需继续占有动产,此时双方可以通过协议,使受让人取得动产之间接占有,以取得现实交付而取得所有权。占有改定的构成要件是:1、让与人与受让人达成移转动产所有权的合意。一般通过买卖或让与担保的设定,使受让人取得动产的所有权。2、让与人成为占有媒介人,从而继续占有动产。动产所有权虽已转让于受让人,但让与人仍然是动产的现实直接占有人,占有改定的产生在于经济实践中经常发生的一种混合交易,所有权人将一项动产出卖给买受人,而买受人同时又将该物出租给出卖人。这样做的目的是为了使出卖人既可以获得卖价,又可以获得使用该物的权利;而买受人既可以获得物的所有权,又可以获得租金。同时满足双方当事人的需要,将法律关系简化,确定为占有改定制度。可见,受让人之所以同意以占有改定方式受让该动产,在于能使让与人继续直接占有、使用该物;如让与人以占有改定方式继续间接占有,则此目的难以实现,只能成立指示交付。3、通过特定契约使受让人获得间接占有。此处的特定契约并非订立单纯的无法律关系存在的间接占有契约,而是达成租赁、借用、保管、让与担保等特定法律关系的合意,否则,抽象的改定不能使受让人取得间接占有,故不能使其取得所有权。特定契约标志着占有媒介关系的产生,让与人正是基于特定契约才得以继续占有已经出让的动产。就占有改定的效力而言,它虽然作为观念交付的一种,但仍是交付方式之一,应产生与直接交付相同的效果,标明物权的移转。虽然占有改定的公示性欠缺难以反映出权利真相,但在与物权移转相关的风险负担上却与直接交付的处理原则相同。虽然让与人仍然继续占有动产,但当动产非因为让与人的过错而灭失时,由于受让人是真正的权利人,此时风险责任应由其承担。风险责任移转的时间,应界定在双方合意达成占有改定的契约生效之时。假若该契约无效,则不产生占有改定的效力。二、二手房中买方要注意什么?1、草率的签订买卖合同。二手房交易是一个复杂的过程,无论买方还是卖方,都很难轻易的相信对方的诚信。买方的风险最多,因为根据一般的交易习惯,往往都是买方先履行交纳定金、收付款的义务,然后才能办理过户手续。约定办理过户手续的流程、期限以及违约责任就变得十分重要。除此之外还要注意诸如户口、产权、抵押、税费等等一系列复杂的问题,在这种情况下如何最大限度的保障买方利益,就是首先要考虑并写入合同的事情。2、轻易的相信中介或者卖家的口头承诺。中介公司提供的是居间服务,它的主要内容包括房源和各项手续,居间促成买卖交易(一般以订立合同为标志),在这种情况下,中介人员为了赚取佣金,极力促成买卖交易,主动地帮助卖家掩盖买卖交易中的风险。卖家则急于出售房屋,取得购房款,也往往对房屋的抵押、承租、质量瑕疵、产权瑕疵等等问题进行隐瞒,知道大部分钱款进入卖方控制中,买方可能才发现这些风险,这个时候维权就比较晚了。基于以上原因,卖方和中介公司常常就一些问题作出虚假承诺,以打消买方的顾虑,促成交易。这些口头承诺在发生纠纷后很难作为证据提交给法院,导致很多业主因此吃了哑巴亏。同样的问题不光发生在二手房买卖交易过程中,也发生在生活的方方面面,在这种情况下,我们一定要要求对方把口头承诺写进合同。如果他不敢写,其中恐怕就有很大风险了。3、发生纠纷后言辞冲动或者避而不见。已经订立了买卖合同,如果合同是由律师订立的,那么律师一定为纠纷发生准备好了正确的应对策略,可以依据合同条款保证合同目的的实现。但是如果您是在中介公司的主持下,订立了中介公司或者对方出具的合同,发生纠纷的时候一定要注意控制自己的行为,以免带来不必要的麻烦。不动产交易根本就不适用于占有改定,法律上所规定的占有改定也是针对动产的交付。如果当事人非要约定以占有改定的这种方法完成房屋交易的话,我们可以考虑购买其他房产,因为交了钱不占有房子可能会产生的后果是很明显的,比如当事人再把房子卖出去。
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@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...
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