一、买卖不破租赁合同相对性是什么?
买卖不破租赁原则的出现,突破了严格的合同相对性原则,确定了合同外第三人对合同内容的继受义务。买卖不破租赁的适用,势必产生一定的法律效果,这种法律效果因当事人在法律关系中地位不同而区别。出租人与受让人除发生标的物所有权人地位的改变,受让人也能取得出租人的地位,对于租赁合同中的权利义务进行概括承受,而出租人与承租人之间的租赁关系虽不终止,但发生合同主体的变更,即在原租赁合同上发生受让人与承租人之间的法律关系。
1、“买卖不破租赁”的概念及对抗效力
通俗地讲,“买卖不破租赁”,是指房屋有租赁约定的情况下,租赁期限内,买卖关系不能打破租赁关系,新房主无法行使房屋的使用权,此时,租赁权的效力大于转让效力。只有当租赁约定到期时,新房主才可以行使房屋的使用权。在实践中,“买卖不破租赁”主要有两个层面的含义:第一,承租人基于租赁权对于第三人主张排除妨害请求权及损害赔偿请求权。第二,承租人的租赁权可以对抗租赁物的新所有人,承租人与出租人原来在租赁合同中所做的其他约定,租赁物新的所有权人也一并遵循。
2、受让人与承租人之间的法律关系
受让人从出租人(原所有人)处购买了租赁物而成为租赁物的新所有人,根据我国民法典规定,受让人必须承受原所有人的出租人地位,承受原所有人在租赁物让与前所订立的租赁合同,与承租人产生法定继承性的租赁关系。一般而言,受让人在受让租赁物时即享受以下权利:①租金请求权。此租金请求权以受让人受让时租赁关系继续存在,承租人并未交付剩余租期租金为前提。②返还租赁物的请求。租赁关系结束后,承租人要将租赁物返还给出租人。
二、受让人受让租赁物,即负担以下义务:
①保持租赁物使用状态的义务。租赁合同中,出租人的义务在于将物交给承租人使用收益,且并非仅以消极的不妨害承租人使用收益办条件,而须在租赁期限内积极地使承租人使用收益。由于受让人继承了出租人的地位,在租赁关系存续中,若租赁物出现损害或瑕疵致妨害承租人使用收益时,受让人便负有保持租赁物合于承租人使用收益的义务。
②维修义务。租赁关系存续中,租赁物遭到毁损,为保持承租人对租赁物的使用收益状态,在维修有必要和可能情况下,受让人应当予以维修。
③妨害除去的义务。与维修义务基于同一事由,为保持承租人的使用收益,在租赁物出现妨害或有妨害预兆时,受让人须尽力除去或防止其发生。
④瑕疵担保的义务。租赁合同为有偿合同,以承租人使用收益为目的,使出租方负瑕疵担保责任能有效促成此目的的实现,也是租赁权物权化的一个表现。
⑤履行原租赁合同所订的其它义务。买卖不破租赁在法律上使受让人强行承受出租人的地位,受让人须履行原出租人与承租人所订立的租赁合同,例如关于原租赁合同之租期的有无和长短,依原约定,受让人无单方面变更的权利。
当公民购买了房屋后也是需要办理相关的义务来转移房屋的所有权,如果购买的房屋已经租赁给其他的承租人时购房人也是不能立即取得该房屋的所有权,购房人也是需要等到承租人租赁的期限到期后才可以合法获得房屋的使用权,购房人也是不得破坏租赁关系的。
遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823
@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>
·工资一天150元误工费多少
工资一天150元误工费多少误工费根据受害人的误工时间和收入状况确定。误工时间根据受害人接受治疗的医疗机构出具的证明确定。受害人因伤致残持续误工的......
·和神经病离婚财产分割应该怎样办理?
还是应该平均分割,特殊情况在精神病人在离婚诉讼中均属于一方生活困难法律规定的情形,对方在离婚时应予给予一次性的经济帮助款项或者一定的财产,以......
·著作权侵权赔偿数额怎么计算
著作权侵权赔偿数额的计算根据《著作权法》第四十八条规定:侵犯著作权或者与著作权有关的权利的,侵权人应当按照权利人的实际损失给予赔偿;实际损失难......
·北京买房资格是什么,要注意什么问题?
很多在北京打工的劳动者,平时省吃俭用攒下钱之后就想要在北京买套房屋定居下来,结果去买房的时候却被告知自己没有在北京买房的资格,这个时候很多人......
·异地如何补办身份证
到异地受理点办理,受理居民身份证换领、补领申请后,会将受理信息传送至申请人户籍地公安机关,户籍地县级公安机关及时审核签发。居住地公安机关接到......
·怎么样构成挪用特定款物罪
1、客体要件本罪侵犯的客体是国家关于特定款物专门使用的财经管理制度。我国在政府财政支出中特别设立民政事业费一项,包括救灾、抢险、防汛、优抚、......
·代通知金包括加班工资吗?
代通知金包括加班工资吗代通知金计算包含津贴不包括加班费。内地劳动市场实际上已经通过相关的调整机制形成了一定的鲜明特点了,随着在劳动关系当中相......
·司法鉴定工伤十级标准的主要内容是什么?
工伤鉴定鉴定标准作为工伤认定中重要的法律依据,在进行各项民事或刑事相关法律事件的工伤认定中起到重要的辅助作用,不能轻易更改也不能随便认定,其......
·计算机软件著作权的保护期限有多久
计算机软件著作权的保护期限有多久《计算机软件保护条例》第15条规定,除开发者的身份权外,软件著作权人的其余各项权利的保护期为二十五年,截止于软......
·无事故醉驾最高被判几年?
无事故醉驾最高被判几年?涉嫌危险驾驶罪,处拘役,并处罚金,拘役的期限,为一个月以上六个月以下。从刑期来讲,适用缓刑,但是否可能宣告缓刑,要看......