王庆磊律师
王庆磊律师法律网
26.nj64.com
南京王庆磊律师电话18012961823

买卖不破租赁期间房租归谁

买卖不破租赁期间房租归谁
  
  买卖不破租赁租金一般是给新房东,因为实际上房屋所有人已经变更,债权人也发生了变更。
  
  《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。也就是通常所说的“买卖不破租赁”的原则,旨在保护承租人的利益。但该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人在产权变更前的违约行为追究责任。现行法律并未限制房屋产权变更后,原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同,对承租人以前的违约行为主张合同权利,这种合同权即包括追索所欠租人,也包括行使合同解除权。
  
  二、买卖不破租赁的四种例外
  
  1、动产租赁的限制适用
  
  从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看,该原则应当不适用于动产租赁。
  
  2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用
  
  最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。
  
  3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用
  
  查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存,禁止被执行人转移或处分的措施,体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权,不动产被查封后,其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此,被查封的财产,债务人或其他人擅自处分的,该处分行为无效。
  
  最高人民法院经他字第8号复函明确指出,执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说,查封的目的就是为了实现债权,承租人明知租赁物有可能被变卖,却仍然与出租人订立租赁合同,由此带来的风险只能由他自己承受。
  
  4、破产财产处理过程中的限制适用
  
  破产企业的房屋建筑作为破产财产,必然要进行拍卖或变卖,所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产,其权属同样会发生变化。在破产案件中,对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的,在破产财产处理过程中,一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。
  
  买卖不破租赁原则是先发生房屋租赁的事实,而在此之后才发生房屋买卖的交易。但是即使之后房东将房屋出售给了他人,也不会对原来与承租人之间签订的房屋租赁合同造成影响。但此时买受人可能会以自己不是房屋租赁合同的当事人为由进行抗辩,但出于对承租人的保护,此时才会规定买卖不破租赁,之前房屋所有人签订的租房协议也会对买受人产生约束力。
  
  遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823

@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>

·立功的表现形式有哪些
      立功和自首属于法定的酌定处罚情节,要是能够认定被告人具有立功或自首情节的话,那么在量刑的时候,就可以适当的从轻或减轻处罚。但光说立功可能很多......


·新公司法一人有限公司最低注册资本限额是多少
      新公司法一人有限公司最低注册资本限额是多少随着经济的发展,人们对于工作的思想观念越来越开放,不再仅仅局限于在大公司工作,而是选择创业,开设一......


·工伤鉴定10级赔多少钱
      10级工伤,一次性伤残补助金为7个月本人工资。本人工资,是指工伤职工因工作遭受事故伤害或者患职业病前12个月平均月缴费工资。本人工资高于统筹地区职......


·没有续签劳动合同辞职是否有赔偿
      没有续签劳动合同辞职是否有赔偿1、没签书面劳动的合同双倍工资差额《劳动合同法》第八十二条规定,用人单位自用工之日起超过1个月不满1年未与劳动者......


·欠条到期不还怎么办
      1、对于欠债不还的,可以选择起诉,前提是有证据,并且在诉讼时效以内。2、证据包括欠条、录音、付款凭证等都可以,不能经过任何的涂改或者复印等加工......


·私家车超载扣几分,怎么处罚私家车超载
      私家车超载扣几分,怎么处罚私家车超载私家车的超载行为,其实也就是没有按照核准的人数进行装载,这样的行为在我国是属于交通违章行为中的一种的。一旦......


·有哪些?
      有哪些债务属于破产债务一、哪些债务属于破产债务(一)因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务;(二)债务人财产......


·北京违章停车罚款多少 相关规定有哪些
      北京违章停车罚款多少相关规定有哪些一、北京违章停车罚款多少根据从北京市交管局获知准确消息,北京确实调整了机动车违法停车查处力度。据了解,调整......


·新婚姻法司法解释一的内容有哪些
      现实中,婚姻家庭方面的纠纷是很多的,其中常见的主要就是在财产分割、债务承担以及子女抚养上面,然而光是靠《婚姻法》中的规定,显然是不能很好的处......


·如果不幸发生事故导致伤残的,受害人可以要求肇事人进行赔偿。有
      如果不幸发生事故导致伤残的,受害人可以要求肇事人进行赔偿。有些受害人来说因其受伤程度严重导致其丧失部分或完全劳动力,在这种情况下当事人还需要......


·申请注册版权的好处有哪些
      申请注册版权的好处有哪些版权又称为著作权,根据自愿原则,进行著作权登记,那么申请注册版权的好处有哪些?版权登记是所有作品都可以吗?到底哪些......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 王庆磊律师 All rights reserved.
律师热线:18012961823
18012961823
点击这里给王庆磊律师发消息


在线法律咨询