一、解除房屋买卖合同的法定事由有哪些?
(一)开发商隐瞒房屋真实情况构成欺诈的
1.开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实;
2. 开发商提供虚假的预售许可证明;
3. 开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
4. 开发商故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人;
5. 开发商故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实。
满足上述五点其中的一点,买房人就有权解除合同,并且有权要求赔偿损失。
(二)开发商将已售房屋私自抵押
根据《担保法》及《物权法》等相关法律规定,商品房买卖合同订立后,开发商私下将该房屋抵押给第三人导致购房人购房合同目的不能实现的,买房人有权退房并解除合同,并要求出卖人返还已付购房款、利息以及赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
(三)一房二卖或者为拆迁补偿安置房屋
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项之规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,买受人可以请求解除合同。
(四)房屋不符合质量要求或面积误差比绝对值超出3%
1.因房屋主体质量不合格不能交付使用;
2.交付使用后,房屋主体质量经检验确属不合格;
3.房屋的主体结构、防水等存在严重影响正常居住的;
4.卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符。
以上情况合同没有约定处理方式或约定的处理方式不明确的,若面积误差比绝对值超出3%的,买受人有权解除合同,请求返还购房款及利息,并要求赔偿损失。
(五)开发商迟延履行主要义务,无法办理产权证
开发商在交房期满后,经购房人催告在三个月的合理期限内仍未履行的,买房人有权解除合同;
商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,导致买房人无法办理房屋所有权登记的,买房人有权解除合同。
(六)担保贷款合同不能订立
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
(七)开发商虚假宣传或者隐瞒重要事实,构成根本违约,致使购房人在购房时期望的合同目的不能实现的。
(八)根据《合同法》第九十四条第一项的规定,因不可抗力致使不能实现购房合同目的的,当事人有权解除合同。
(九)不属于不可抗力的事由,但是出现在在签订额合同时无法预料的情形,继续履行合同无必要,或者也无法履行的情形。
二、怎么解除房屋买卖合同
司法解释主要从实体上规定了解除商品房买卖的事由,对其解除程序则应根据我国合同法的规定处理。我国合同法第九十六条第一款规定:“主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”该项紧接着规定,“对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”
可见,行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的程序。没有通知的,法院应该行使释明权,要求主张解除的一方及时向对方通知解除。问题是,通知已经送达,但对方一旦提出异议之诉,主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态,须由法院裁判。作为法院,在解除商品房买卖合同的诉讼实践中,应该围绕上述司法解释所列举的情形来审查主张解除合同的理由是否成立,从而确认解除商品房买卖合同的效力。
对于房屋买卖合同的解除情形,主要可以分为两大类,一方面是给予有关法律、法规中规定的情况,从而买卖双方解除房屋买卖合同。另一方面,那就是出现了双方约定可以解除房屋买卖合同的情形,那么在条件达成的时候,自然也就可以按照事先约定来解除买卖合同。
遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823
@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>
·协议离婚共同抚养权的可能性存在么
在现在这个社会,家庭离婚越来越常见,但是家庭离婚往往牵扯到孩子的抚养权问题。按理来说,父母双方都有对孩子的抚养权,但是对于离婚的家庭而言还是......
·企业清算后净资产怎么分配
有约定依约定,无约定或约定不明的按出资比例进行分配。清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后,应当制定清算方案,并报股东会、股东大会......
·辞职如果劳动合同不到期怎么办?
辞职如果劳动合同不到期怎么办?劳动合同没有到期,劳动者可以辞职,合同期内劳动者提出离职,通常有如下情况:1.用人单位无过错,劳动者按照《劳......
·离婚后孩子抚养费包括哪些
离婚后孩子抚养费包括哪些根据我国《婚姻法》规定,父母对子女有抚养教育的义务,子女对父母有赡养扶助的义务。父母不履行抚养义务时,未成年的或不能......
·最高院非法集资意见是什么?
在我国,由于非法集资与私募的界限不清,对于非法集资暂时没有独立的罪名,造成人民法院和执法机关在处理非法集资问题时无法可依。近年来人民法院等相......
·收购债权债务风险怎么规避?
收购债权债务风险怎么规避?一、企业收购债券债务规避1、进行债权债务及担保的申报公告。这样可以使并购目标公司的隐形债务及担保浮出水面,能够帮助......
·一、补工龄劳动合同遗失了怎么办?
一、补工龄劳动合同遗失了怎么办?一般劳动合同法一式三份,由员工本人、用人单位和劳动部门各保存一份。如果员工保存的一份丢失,可以到用人单位复印他......
·人身损害赔偿范围包括哪些?
人身损害赔偿范围包括哪些?一、人身损害赔偿范围包括哪些?1、一般人身损害赔偿范围:因遭受人身损害而就医治疗支出的各项费用及因误工造成的损......
·城镇土地使用税的纳税范围是什么
城镇土地使用税的纳税范围是什么根据现行《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定规定:在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和......
·一、婚内夫妻一方名下的房产算共同财产吗?
一、婚内夫妻一方名下的房产算共同财产吗?婚内夫妻一方名下的房产算共同财产。在夫妻婚姻存续期间购买的房子,夫妻双方没有明确约定的话,房产证上只写......
·什么是制作血液制品事故罪
您在生活当中肯定都有过这样的经历,在献血的时候,医务人员会对自己的血液问题进行检测,对达不到标准的人员是不可以进行采血的。其实这一系列的要求......