重庆近郊农村房屋买卖的注意事项有哪些?
?重庆农村房屋买卖注意事项
一、民事法律行为理论对认定农村房屋买卖合同的效力有指导意义。
我国〈民法通则〉第54条规定:“民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利义务的合法行为。”民事法律行为理论在我国民法体系中占有极为重要的地位,民事法律行为,通常简称为法律行为,它是以意思表示为要素的,以设立、变更和终止民事权利义务为内容的合法行为。要正确认定农村房屋买卖合同的效力,必须以民事法律行为理论为指导,以我国法律的规定为依据。按我国民事法律行为理论,民事法律行为生效一般应具备以下三个要件(1):1、行为人具有相应的民事行为能力;2、意思表示自愿真实;3、行为的内容不违法。依法订立的农村房屋买卖合同如果符合上述民事法律行为的三个生效要件,就是有效的,否则应认定为无效合同。
二、〈中华人民共和国合同法〉是认定农村房屋买卖合同的效力的重要法律依据。
〈中华人民共和国合同法〉第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)第九条规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”从我国现有法律和行政法规的规定看,没有明确规定农村房屋买卖合同必须经登记后才生效的规定,按上述合同法及司法解释规定的精神,对符合民事法律行为生效要件的农村房屋买卖合同应认定其有效为宜。
三、我国农村宅基地使用权政策限制宅基地的转让,但不能以此否定农村房屋买卖合同的效力。
农村宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系一起的(2),只有农村集体经济组织成员,才能申请宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内的空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县人民政府批准;其中,涉及占用农地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”第六十三条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”农村村民申请宅基地后,有权在宅基地上建房,并依法取得房屋的所有权,所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。出卖自已的房屋,是行使房屋所有权的处分权能,“地随房走”是我国现行法的一项基本原则,《中华人民共和国土地管理法》虽限制宅基地的转让,但不能以此否定农村房屋买卖合同的法律效力。
?随着房价的上升的不断,对于普通工薪族来说,买房是一件很困难的事。那么很多人就会选择回老家建房,农村建房属于宅基地,而村民来说只有使用权,土地始终是归属村集体的。通过上文的内容,我们了解了重庆近郊农村房屋买卖的相关问题。
遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823
@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>
·吉林产前亲子鉴定费用是多少
当前,随着医疗技术的不断发展和完善,产前亲子鉴定技术也在不断发展,并且已经在社会中普遍适用,这项成熟的技术对孕妇及尚在孕妇腹中的胎儿并不会造......
·新婚姻法有外遇离婚怎么判?
夫妻之间的感情应相互忠诚,如果其中一方发生外遇,对于婚姻中的另一方来说是重大的打击。在实践中,由于其中一方外遇而另一方向法院提出诉讼要求离婚......
·传染病疫情信息怎样发布?
传染病疫情信息怎样发布?1.疾病预防控制机构、医疗机构和采供血机构及其执行职务的人员发现本法规定的传染病疫情或者发现其他传染病暴发、流行以及......
·走私珍贵动物、珍贵动物制品罪既遂怎么处罚量刑?
走私珍贵动物、珍贵动物制品罪既遂怎么处罚量刑?走私珍贵动物、珍贵动物制品罪既遂量刑规定具体如下:《中华人民共和国刑法》第一百五十一条第二款走......
·遇到商品房一房二卖咋办
遇到商品房一房二卖咋办一房多卖是最常见的商品房买卖纠纷,为了防止出现一房多卖现象,产权明晰是关键。首先,购房者在买房的时候,一要了解房屋是否......
·企业破产清算损失有哪些方面?
企业破产清算损失有哪些方面?一、破产清算损失有哪些1、重新确认债务中发生的负债的减少金额;2、处置清算财产过程中取得的财产变卖收入小于资产......
·公司将所有员工辞退算裁员吗?
一、公司将所有员工辞退算裁员吗?公司将所有员工辞退不算裁员根据我国劳动合同法规定,公司发生生产经营发生严重困难等情况,需要裁减人员二十......
·民诉讼中视听资料证据形式是怎么样的?
民诉讼中视听资料证据形式是怎么样的?民事诉讼中的证据是有很多种类的,如物证、视听资料等,而且这些证据都有一定的表现形式,那么民诉讼中视听资......
·监护和抚养权的区别是什么?
按照法律规定,父母是未成年子女的法定监护人,应当承担监护的责任。在离婚案件中,人们关注的往往是子女抚养权的争夺,而忽略了监护权。甚至有不少人......