商品房预售合同怎么签订
(一)确认开发商已经取得商品房预售许可证。
为保护购房人的基本权利,国家对商品房预售实行许可制度。没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同,无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。因此,购房人在签订预售合同前,应当首先查验开发商在售楼现场公示的商品房预售许可证,确认自己拟购房屋在预售许可的范围内,避免不必要的法律风险。
(二)认真阅读开发商制定的格式条款。
购房人应事前认真阅读了解,不明白的地方需让开发商当即给予解释,不满意的地方需及时与开发商磋商,并将协商一致变更的内容以书面形式予以固定。实际生活中,许多购房人不重视这个环节,常常导致签订正式合同时的纠纷和矛盾。
(三)注意土地使用年限。
出让土地的年限是从开发商拿地时开始起算,只有剩余年限才对购房人有实际意义。有的开发项目的开发周期很长,可能导致商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。有的具有居住功能的商品房,其对应的土地用途并不一定是居住用地,土地使用年限也大大短于一般住宅。购房人应注意甄别,以免签订合同后才后悔。
(四)明确约定抵押权的处理方式。
(五)明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。
我市预售合同示范文本从交房必备法律文件和法律手续入手,对房屋交付条件做了基本规定,保障了购房人最基本的权益。但示范文本已有的内容并不能完全满足所有购房人的需求。比如正式水、电、气、通信等附属设施的可开通时间等示范文本没有明确,附件中的各项配套设施的建设和交付也独立于房屋交付,对此有特殊要求的购房人需通过补充约定等形式,将相关条件纳入房屋交付条件中,才能在发生预期之外的情况时得到相应的法律救济。
开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。除内容要周全外,还需注意开发商迟延交房责任与购房人迟延付款责任之间的对等性。
(六)尽可能明确面积误差的处理结算办法。
预售合同约定的面积多为按图测算的面积,难免与最终实测面积有误差。我市商品房销售主要采用按建筑面积计价方式,因此面积误差直接影响双方当事人的经济利益。从实际情况看,合同当事人对总建筑面积的误差处理都很重视,但往往忽略套内面积和共有分摊面积发生不等比误差时的处理。对得房率很在意的购房人,特别是在购买建筑结构形式比较复杂的商品房时,双方当事人在预售合同中追加约定得房率误差的处理办法尤其必要。
(七)明确规划或设计变更的处理办法。
商品房项目在开发建设过程中,规划调整和设计变更时有发生。有的规划调整和设计变更可能对所购商品房的使用质量产生不利影响,甚至可能导致建筑面积变化,进而影响双方当事人最终的房款结算金额。我市预售合同示范文本对规划和设计变更的处理有比较详细的提示,购房人最好仔细研读,并就自己关心的其他相关问题作出补充约定。
二、商品房预售合同应该怎么签
(一)仔细了解开发商的按揭政策。
开发商就商品房项目的按揭贷款业务,通常都与一家或几家商业银行建立合作关系,有的合作关系不允许购房人在合作银行之外申请贷款。同时,有的商品房项目因不符合公积金贷款的条件,不能申请公积金贷款。需要用按揭贷款支付房款的购房人,在签订预售合同前,需认真了解相关政策,避免在筹措房款中发生意外。
(二)重要公共配套设施不可忽视。
(三)不可忽视前期物业管理和临时管理规约。
(四)及时办理相关登记手续。
在此,我还要提醒广大购房者的是,在签订商品房预售合同时,最好将相关事项都约定明确,以防出现有些状况时,无据可依的被动局面,对此,如果您还有任何疑问,不妨先咨询一下我们网站的专业律师,然后再进行处理。
遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823
@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>
·开发商一房两卖该怎么处理
很多购房者都害怕遇到开发商一房两卖的情况,此时即便自己交了购房款,也有可能出现拿不到房产的情况。这期间的损失,恐怕只有当事人才能清楚的知道。......
·钦州2023征地补偿标准多少?
钦州征地补偿标准多少?在征地补偿标准这个方面,各个地区的各个补偿标准都有着不一样的规定,而且各个地区的各个时间段的规定也有可能不同。如果我......
·使用与驰名商标相似标志会构成侵权吗
算,法律规定未经商标注册自人的许可,在同一种商品上使用与其注册商标近似的商标,或者在类似商品上使用与其注册商标相同或者近似的商标,容易导致混......
·可以怎么偿还夫妻共同债务
为了维持夫妻家庭的共同生活,包括家庭的衣、食、住、行和教育,夫妻一方或双方为治疗疾病支付医疗费用等方面的需求,所欠的债务都属于夫妻共同债务。......
·立案需要哪些材料
立案需要哪些材料如果您在生活中遇到了需要到公安或司法机关进行立案的情况,您知道立案需要哪些材料吗?立案作为诉讼的第一步,如果能一次立案成功......
·老人生前口头遗嘱有效么
老人生前口头遗嘱有效么《中华人民共和国民法典》第一千一百三十四条明确规定:遗嘱人在危急情况下,可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在......
·拟制血亲能否结婚 姻亲可以结婚吗
一、拟制血亲能否结婚拟制血亲是指本无该种血亲应具有的血缘关系,而由法律确认其与该种自然血亲具有同等权利义务的亲属。由于此种血亲不是自然形成的......
·离婚后抚养费给多少?
离婚后抚养费给多少?首先由父母双方协议,协议不成时,由人民法院判决,无论是协议还是判决,都应以三个方面的因素为确定依据:一是子女成长的实际需......
·彩礼可以要回吗,彩礼要回的条件是什么
如今在很多地区男女结婚都比较流行给付彩礼,而这个彩礼通常都是男方家以结婚为目的而给付给女方家的。那实践中,对于已经给出了的彩礼可以要回吗?要是......