法院拍卖土地使用证的注意事项有哪些?
一、法院拍卖土地使用证的注意事项有哪些?
1、及时有效的查封:不论土地使用权被抵押与否,在法院依法处置前,都应进行查封,这是执行的基础。所谓及时,是指在债务人尚未来得及对其土地使用权进行处分前查封。所谓有效含有内容具体和手续完备两方面的内容。内容具体,就是要在裁定中写明所查封的土地的具体方位和面积(有地上建筑物、构筑物的也应注明面积和概况),最好能在裁定中注明土地使用证编号;手续完备,是指在裁定书送达当事人的同时,要将协助执行通知书送达土地管理部门,请求依法予以协助办理冻结过户手续。2、合法的评估:根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第47条的规定,在对土地使用权进行拍卖前,“应当委托依法成立的资产评估机构进行价格评估”。3、公正的拍卖:委托合法的拍卖企业是公开拍卖的前提。应根据《拍卖法》第11条、第12条的规定,对受托企业进行审查,只有符合法定条件的拍卖企业,才有资格成为受托对象;对拍卖依法进行监督是公正拍卖的保证。监督的内容应定位在对拍卖程序的审查上,法院不可能也不必对拍卖的全过程实施监督,因为根据权利义务对等的原则,拍卖企业应当对其拍卖活动的真实性、合法性负全部的法律责任。4、有效的转移:拍卖成交后,执行法院应及时将拍卖标的物转移给买受人。这种转移含有标的物的占有和使用权证照的办理两方面的内容。人民法院有协助买受人合法占有标的物的义务,必要时,可会同有关方面的力量将土地非法占有者清除出场;人民法院有协助买受人办理产权证照义务,拍卖成交后,买受人应立即到土地管理部门办理产权的过户手续,人民法院应及时作出裁定,并向土地管理部门发出协助执行通知书,请求土地管理部门依法协助办理土地使用权的过户手续。
二、买法院拍卖的土地需要缴纳哪些费用?
首先看清楚原土地权属。如果是出让土地,按转让收费,包括营业税、城建税、土地增殖税、教育费附加、契税、印花税等,有些地方还有堤围税。具体需要征询国土部门或者税务部门(收税标准是地税、执行是国土,解释权是地税)。 如果原土地权属为国有划拨,则需先补办土地使用权出让手续,再办理转让。补办出让手续收费需咨询国土部门。 如果是集体土地,还要补办征地手续,如果是农地,还有补办农地转用手续。由此可见,法院拍卖土地使用证需要一定条件,必须是进入到强制执行,冻结的房产。法院在拍卖前,首先要进行有效的查封,将土地使用权进行查封,然后通过专业机关对其进行评估,得到合理的价格。拍卖手续完成后,将土地使用权及时转移给买受人。这时,新的土地使用证持有人要到土地管理部门办理变更登记手续。
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