王庆磊律师
王庆磊律师法律网
26.nj64.com
南京王庆磊律师电话18012961823

一、买卖不破租赁的效力是怎样的?

一、买卖不破租赁的效力是怎样的?
  
  效力:
  
  《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
  
  《解释》第20条规定,租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:
  
  (一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
  
  (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
  
  根据上述规定,买卖不破租赁是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,原租赁合同对承租人和新房主继续有效,承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。
  
  但是,买卖不破租赁受到约定限制和法定限制:
  
  ①当事人另有约定除外:买卖不破租赁受当事人另有约定限制;
  
  ②事先抵押权限制:受房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的,买卖不破租赁受限制;
  
  ③事前查封限制:房屋在出租前已被人民法院依法查封的,”买卖不破租赁“受限制。
  
  二、买卖不破租赁的适用瑕疵有哪些?
  
  1、是否仅仅适用于买卖。
  
  “买卖不破租赁”这一法律制度,不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动,还包括因赠与、继承、互易甚至合伙投资引起的所有权变动。
  
  2、是否适用于“动产”。
  
  如果所有权转移以交付为要件的动产也适用第 229条,将不利于财产的流通,有悖于现代民法的宗旨。因此《合同法》第229条中租赁物一词,应限定于不动产,如房屋等更妥。
  
  3、买卖不破租赁与抵押权竞合。
  
  最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第1款规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。因此,以抵押财产出租的,不适用“买卖不破租赁”原则,在这种情况下,抵押权优于租赁权,租赁关系因抵押权的实现而解除。
  
  4、财产保全与租赁竞合。
  
  财产保全与租赁竞合,指在同一标的上同时存在财产保全和租赁,二者在效力上发生冲突的情形。若租赁先于查封存在,则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后,原租赁契约当然地适用于债权人,对债权人具有法律拘束力,因为承租人在承租时并不能预见到将来租赁物会被查封。
  
  若租赁后于查封存在,则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后,原租赁契约并不适用于债权人,除非债权人同意。因为查封的目的是实现债权,承租人明知承租的房子有可能被变卖,却仍然与出租人订立租赁契约,由此带来的风险只能由他自己承受。
  
  买卖不破租赁原则在适用之前,不动产的出卖人需要履行相应的先合同义务,否则,如果给买受人造成实际损失的,出卖人就应当赔偿买受人的损失,但是需要注意的是,不动产在出售时,不动产的承租人拥有优先购买权,只有在承租人放弃优先购买权之后,其他人才能进行购买。
  
  遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823

@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>

·转让股权前公司盖出去的章一定要有吗?
      转让股权前公司盖出去的章一定要有吗?一、股权转让不需要盖公司的章根据《公司法》相关规定,股东之间相互转让股权,不需要公司盖章,也不需要其它......


·受贿罪主体范围是什么?
      一、受贿罪主体范围是什么受贿罪的主体为特殊主体,即国家机关工作人员,现行刑法典第93条规定:“国家工作人员,是指国家机关中从事公务的人员,国有......


·股权转让印花税双方都要交吗?
      股权转让印花税双方都要交吗?股权转让在现代化公司常见的一种现象,股东可以对自己的股权进行转让,转让时需要缴纳规定缴纳的一切税,其中包括个人所......


·交付部分定金合同生效条件有哪些?
      交付部分定金合同生效条件有哪些?1、定金合同成立。定金合同成立是定金合同生效的前提,也是其必备要件之一。定金合同自定金交付时生效。2、当事人具有......


·离婚女孩子一般判给谁?
      我国的社会已经发展到了一个法制化程度很高的地步,闪婚现在在年轻人中十分流行,但是也因为闪婚,很多夫妻不够了解而最终离婚。特别是对于一些有孩子......


·一、买卖不破租赁合同房东要解除怎么赔偿?
      一、买卖不破租赁合同房东要解除怎么赔偿?依据我国民法典的规定,房东在房屋租赁合同期限内解除租赁合同的,是属于合同违约的情形,合同有约定的,按合......


·劳动合同法的内容有哪些?
      劳动法是保障劳动人民劳动合法权益的规章条例,每一位劳动者都应了解的有关于劳动合同法的有关内容。企业的人力资源更必须了解的就是有关劳动合同法的......


·专利局的行政复议的规定是什么?
      专利局的行政复议的规定是什么所谓专利其实就是经过国家知识产权认可以后才可以称之为专利的,国家知识产权的工作职责不仅仅包括帮助当事人对所申请......


·商标质押贷款的条件具体是怎样的
      商标质押贷款的条件具体是怎样的1.取得经国家商标局核准的《商标注册证》、商标专用权可依法转让(产权明晰)、商标价值经具有资产评估资质的评估机构评......


·劳动仲裁只看证据吗
      不是只看证据,但是证据仲裁的标准,发生劳动争议,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。与争议事项有关的证据属于用人单位掌握管理的,用人单位......


·在我国国家什么是污点证人?
      在我国国家什么是污点证人?污点证人是较为特殊的一种证人,他是犯罪活动的参与者,有犯罪污点,他可以为国家公诉机关作证,以换取免受刑事追诉或减轻、......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 王庆磊律师 All rights reserved.
律师热线:18012961823
18012961823
点击这里给王庆磊律师发消息


在线法律咨询