王庆磊律师
王庆磊律师法律网
26.nj64.com
南京王庆磊律师电话18012961823

哪些情况下不得主张优先购买权

哪些情况下不得主张优先购买权
  
  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第23条规定,出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
  
  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:
  
  (一)房屋共有人行使优先购买权的;
  
  (二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
  
  (三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;
  
  (四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
  
  根据上述规定,承租人在以下情形不得主张优先购买权。
  
  1、承租人怠于行使优先购买权,视为放弃优先购买权:
  
  (1)出租人在拍卖5日前已经通知承租人,承租人未参加拍卖的;
  
  (2)出租人已经履行通知义务,承租人在15日内未明确表示购买的。
  
  2、房屋共有人、近亲属购买权优先于承租人购买权:
  
  (1)房屋共有人行使优先购买权的;
  
  (2)出租人将房屋出卖给近亲属的。
  
  3、善意但三人已经取得租赁房屋物权的:即第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
  
  二、优先购买权的注意事项
  
  优先购买权优先购买权制度确实能够带来巨大的社会利益。但优先购买权制度毕竟触动了私法制度的根基——意思自治和交易安全制度,若对其适用不加以严格限定,则会使出卖人和第三人之间的买卖关系处于一种不稳定的状态,就会挫伤第三人投资的积极性,不利于社会经济发展和经济秩序稳定。因而法律应对优先购买权的适用范围和行使条件做出严格规定,在出卖人、第三人、先买权人之间寻求利益上的平衡点,使其真正能够发挥稳定社会经济秩序、增进交易效率、保护弱势群体的作用。
  
  首先,从客体上看,无论是大陆法或英美法,优先购买权一般都以不动产作为客体。但依中国现行法,优先购买权客体亦及于共有的动产。因而对于一些无偿使用或者在动产上形成的物的用益关系,或因其为无偿使用,或因其标的为动产,价值较低,市场上较易获得,故无赋予其优先购买权的必要。
  
  其次,从优先购买权的适用范围看,法律应从上述价值目标出发,对优先购买权产生的基础法律关系或法律事实予以明确限定。
  
  再次,对于优先购买权的行使条件法律上应做出明确的规定,对于其行使的“同等条件”及“行使期限”法律上应做出明确且具有可操作性的规定,从而减少因行使优先购买权而产生的纠纷。
  
  只有这样,优先购买权制度才能使保护先买权人特殊利益与鼓励交易、促进交易安全的价值目标同时实现,才能真正实现立法者对稳定秩序、增进效率、维护公平的追求。
  
  对租赁房屋的优先购买权,这是承租人合法享有的权利之一。但现实中,可能有些情况下出租人出售房屋,不小心侵犯了承租人的优先购买权。而当承租人优先购买权受到侵害时,按照有关规定可以要求房屋的出租人承担相应的赔偿责任。不过此时,需要提供相应的证据,以证明存在实际损害的要件事实。
  
  遇到相关问题,欢迎联系王庆磊律师,手机:18012961823

@王庆磊律师简介:男,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。1982年出生,从事法律工作多年,擅长合同纠纷,刑事辩护,婚姻家庭纠纷,交通事故纠纷,自执业以来秉承...More>>

·购买运输假币罪的主观方面与客观方面是什么
      购买运输假币罪的主观方面与客观方面是什么(一)主观方面行为人在主观上出于故意。货币不是商品,不能出售是众所周知的常识,在现实生活中更不可能存在......


·存疑不起诉后有新证据可以起诉吗
      存疑不起诉后有新证据可以起诉吗存疑不起诉之后如果发现新证据的,那么还是可以再提起公诉的。检察院对于一些补侦过后的案件如果还是认为证据不足的情......


·一、法律规定离婚时财产何时分配?
      一、法律规定离婚时财产何时分配?协商离婚的,那么随时都可以进行分割。如果是诉讼离婚,那么需要等待法院判决。二、办理财产分割公证要注意什么......


·婚内的债务离婚后怎么还
      婚内的债务离婚后怎么还离婚时夫妻共同财产需要进行分割,共同债务也是需要进行分割的,那么婚内债务的承担要分为两种情况:1、如果为个人婚前债务。对......


·农村宅基地只减不增,为什么还是升值缓慢呢?
      一、宅基地需求伴随着二胎政策的放开,农村的人口也相应增加,很多人都想为孩子准备出一套宅基地,将来孩子娶妻生子有个安身立命之所。按理说人多了......


·专利成果转化合同包含哪些内容?
      提到专利,很多人应该都知道,是指发明成果申请了专有权,是受法律保护的。而专利成果转化能有效促进专利技术得到更好的应用,刺激更多技术融合和创新......


·打官司需要本人去吗 打官司是否需要本人
      打官司需要本人去吗打官司是否需要本人一、打官司需要本人去吗具体的根据案件的性质决定。如果是涉及到身份关系的诉讼,如离婚、收养等,需要当事人出......


·走私犯罪属于抽象危险犯吗
      走私犯罪属于抽象危险犯吗?1、 对于危险犯通常又分为具体危险犯与抽象危险犯,理论界虽然对于具体危险犯与抽象危险犯的概念界定存在分歧,但大致共识......


·老人立遗嘱房子给孙子可以吗?
      老人立遗嘱房子给孙子可以吗?可以,根据《民法典》(2021年1月1日起施行)规定:第一千一百三十三条自然人可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产,并可以......


·承诺履行诉讼时效中断有哪些规定
      承诺履行诉讼时效中断有哪些规定根据民法通则第140条的规定,中断诉讼时效的事由包括提起诉讼(起诉)、当事人一方提出要求(请求)或者同意履行义务(承诺......


·公司名称变更需要什么资料?
      公司名称变更需要什么资料?一、变更公司名称需要什么材料公司变更仅涉及名称变更的,不包括注册地址变更、注册资金变更、股东变更的,仅需要提供......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 王庆磊律师 All rights reserved.
律师热线:18012961823
18012961823
点击这里给王庆磊律师发消息


在线法律咨询